01.03.2005 | Schönheitsreparaturen

Unwirksame Anfangsrenovierungsklausel

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Überbürdung von Schönheitsreparaturkosten in AGB ist wegen unangemessener Benachteiligung i.S.von § 307 BGB unwirksam, wenn die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übergeben wird und der Mieter zugleich zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist (KG 10.1.05, 8 U 17/04, n.v., Abruf-Nr. 050425).

Sachverhalt

Der Wohnraummietvertrag enthält u.a. folgende Klauseln:  

• § 4 Ziffer 6: Schönheitsreparaturen trägt der ... Mieter (vgl. § 13) ... Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, ist der Mieter, sofern er gemäß § 13 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, deren Kosten auf Grund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgenden Maßgaben zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten auf Grund des Kostenvoranschlags des Malergeschäfts an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 Prozent, länger als 3 Jahre 60 Prozent, länger als 4 Jahre 80 Prozent ...

• § 13 Instandhaltung der Mieträume: Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Praxishinweis

Nach gefestigter Rechtsprechung (BGHZ 101, 253; MK 05, 29, Abruf-Nr. 043184) ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem Fristenplan bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung jedenfalls wirksam, wenn die Fristen mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Das gilt auch, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist. Offen gelassen hat der BGH, wie zu entscheiden wäre, wenn nach der Abwälzungsklausel nicht nach einem (an die Mietzeit des jeweiligen Mieters anknüpfenden) Fristenplan, sondern schlechthin „bei Bedarf” zu renovieren ist, also bei Übergabe einer unrenovierten, renovierungsbedürftigen Wohnung eine Anfangsrenovierung vom Mieter geschuldet wäre.