24.09.2009 | Schönheitsreparaturen

Wie kann sich der Vermieter vor Erstattungsansprüchen des Mieters schützen

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

In MK 9/09 haben wir ausführlich über das Urteil des BGH vom 27.5.09 berichtet, wonach dem Mieter, der im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer in Wahrheit unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen durchführt, ein Erstattungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB gegen den Vermieter zustehen kann (BGH MK 09, 145, Abruf-Nr. 092225). Damit ergibt sich für den Vermieter eine ganz erhebliche und unerwartete Belastung. Der folgende Beitrag zeigt, wie er solche Ansprüche vermeiden kann.  

1. Unrenovierte Übernahme der Mietwohnung

Die einfachste Lösung zur Vermeidung von Erstattungsansprüchen besteht darin, auf jegliche Regelung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zu verzichten und statt dessen die Übernahme der Wohnung durch den Mieter in unrenoviertem Zustand zu vereinbaren.  

Beispiel

Der Mieter M übernimmt die Wohnung unrenoviert. Im Laufe des Mietverhältnisses renoviert er mehrfach. Bei Vertragsende gibt er eine (fast) „frisch“ renovierte Wohnung zurück und verlangt Kostenersatz.  

Bei Beginn des Mietverhältnisses wurde der Wohnungszustand „unrenoviert“ als vertragsgemäß festgelegt. Nur diesen Zustand schuldet der Vermieter. Ebenso schuldet der Mieter nur diesen unrenovierten Wohnungszustand bei Rückgabe der Mietsache. Es ist also die freie Entscheidung des Mieters, ob er zu Beginn und/oder während des Mietverhältnisses die Wohnung renoviert. Renoviert er bei Auszug, kann er keine Kostenerstattung verlangen, da auch den Vermieter keine Pflicht zur Renovierung trifft.