26.02.2009 | Schönheitsreparaturen

Wirksame Schönheitsreparaturklauseln

Eine Renovierungs- oder Vornahmeklausel ist wirksam, auch wenn der Mietvertrag daneben eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel enthält (BGH 18.11.08, VIII ZR 73/08, Abruf-Nr. 090507).

Praxishinweis

Der VIII. Zivilsenat hat die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bereits wiederholt bejaht, auch wenn der Mietvertrag daneben eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel enthielt (BGH MK 07, 22, Abruf-Nr. 063501; MK 08, 37, Abruf-Nr. 073468; NJW 08, 1438). In Fortführung dieser Rechtsprechung hat er mit Urteil vom 18.8.08 (MK 08, 178) - wenn auch ohne Entscheidungsrelevanz - ausdrücklich vermerkt, dass eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht durch eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel infiziert wird. Daran hält der BGH fest.  

Der BGH bestätigt ferner seine Rechtsprechung, dass bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 101, 253). Nach der diesem Rechtsentscheid zugrunde liegenden Klausel waren die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen „während der Mietzeit ... nach Maßgabe des Fristenplans“ auszuführen und es ergaben sich weder aus dieser Formulierung noch aus dem Fristenplan Anhaltspunkte dafür, dass diese Fristen auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum miteinbeziehen sollten. Gleiches gilt für folgende Klauseln:  

Checkliste: Wirksame Schönheitsreparaturklauseln

• „Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter“ (BGH MK 04, 131, Abruf-Nr. 041892).

• „Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen ... fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren ... zu tätigen“ (BGH MK 04, 154, Abruf-Nr. 041910).

• „(1) Die vom Mitglied gemäß § 3 VIII des Vertrags übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrags ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. (2) Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. (3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. (2) vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen (BGH MK 05, 29, Abruf-Nr. 043184).