01.12.2005 | Schönheitsreparaturen

Wortkombination „in der Regel ... spätestens“ stellt keine starre Fristenregelung dar

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen „in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren“ durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan. Sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH 13.7.05, VIII ZR 351/04, n.v., Abruf-Nr. 053036).

Sachverhalt

Der Mietvertrag enthält hinsichtlich der von den beklagten Mietern auszuführenden Schönheitsreparaturen die im Ls. bezeichnete Klausel. Der klagende Vermieter hat die Beklagten auf Schadensersatz wegen nicht bzw. nicht ordnungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung eines Mietverhältnisses auf Schadenersatz in Anspruch genommen. AG und LG haben die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.  

Praxishinweis

Ein Schadenersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 BGB kommt nur in Betracht, wenn die Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Das setzt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel voraus. Eine mietvertragliche Regelung, die den Mieter nach einem starren Fristenplan zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH MK 04, 163, Abruf-Nr. 042062; MK 05, 29, Abruf-Nr. 043184).  

Ob die im Ls. genannte Klausel, die in dieser oder ähnlicher Fassung in der Praxis weit verbreitet ist, eine starre Fristenregel enthält, ist umstritten. Nach Auffassung des OLG Düsseldorf (MK 04, 201, Abruf-Nr. 040281) kann die Wortkombination „in der Regel ... spätestens“ aus Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in den Mieträumen spätestens nach Ablauf der genannten Fristen verpflichtet ist, auch wenn diese nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. In diesem Sinn hatte auch das Berufungsgericht die Klausel ausgelegt.