28.05.2010 | Schriftform

Nur die „äußere Form“ ist entscheidend

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Die Verlängerung der Frist zur Annahme der auf den Abschluss eines langfristigen Mietvertrags gerichteten Erklärung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB.  

2. Zur Wahrung der Schriftform genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrags in einer der „äußeren Form“ des § 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind.  

(BGH 24.2.10, XII ZR 120/06, Abruf-Nr. 101182)

Sachverhalt

Am 16.3.92 unterzeichnete die Beklagte einen Mietvertrag über von ihr noch zu errichtende Gewerberäume. Dieser lautet: „§ 4 Die Mietzeit beginnt mit der Übernahme des schlüsselfertigen Mietobjekts und beträgt 15 Jahre“. „§ 14 Die Vertragspartei, die den Vertrag zuerst unterzeichnet, hält sich an das Vertragsangebot einen Monat ab Zugang bei der Gegenseite gebunden“. Die Beklagte verlängerte die Frist zur Gegenzeichnung und Übersendung des Mietvertrags wunschgemäß bis 22.4.92. Streitig ist, ob der von der Klägerin am 22.4.92 gegengezeichnete Vertrag der Beklagten noch am selben Tag zuging. Am 9.11.93 unterschrieben die Parteien bei einer Objektbegehung ein Protokoll. Darin steht, dass an diesem Tag auf der Grundlage des Mietvertrags vom 16.3.92 die Übergabe der Mietsache stattgefunden hat und die Klägerin ab da die vereinbarte Miete zahlen muss. Der BGH hat ihre Feststellungsklage, dass der Mietvertrag über Gewerberäume als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, abgewiesen.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Ist keine Frist bestimmt, kann ein Antrag zwischen Abwesenden gemäß § 147 Abs. 2 BGB nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in dem der Antragende den Eingang einer Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Die gesetzliche Annahmefrist setzt sich zusammen aus der Übermittlungszeit an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie aus der Zeit für die Übermittlung der Antwort an den Antragenden (BGH NJW 96, 919). Nach OLG Düsseldorf (15.6.09, I-24 U 210/08) kann das Angebot zum Abschluss eines Gewerberaum-Mietvertrags, nach Ablauf von 4½ Wochen nicht mehr angenommen werden. Folge: Der Antrag erlischt (§ 146 BGB) und die verspätete Annahme gilt als neuer Antrag (§ 150 Abs. 1 BGB). Hat der Antragende - wie hier - eine Frist gesetzt, kann nur innerhalb der Frist angenommen werden (§ 148 BGB). Auch hier gilt eine verspätete Annahme als neuer Antrag. Hier lag zwischen der Unterzeichnung des Angebots (16.3.92) und der Annahme (22.4.92) ein Zeitraum von einem Monat und sieben Tagen, d.h. bei einer angemessenen Postlaufzeit deutlich länger als ein Monat. Das Berufungsgericht hat daher angenommen, der Mietvertrag genüge nicht der Schriftform des § 550 BGB, weil sich aus ihm nicht zweifelsfrei ergebe, ob die Klägerin das schriftliche Angebot der Beklagten rechtzeitig innerhalb der eingeräumten Frist angenommen hat.  

Demgegenüber genügt der Mietvertrag nach Ansicht des BGH der Schriftform und ist wirksam für 15 Jahre abgeschlossen. Grund: Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist es erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, wie Mietobjekt, Miete, Dauer und Parteien aus der Vertragsurkunde ergeben. Das ist hier der Fall. Der BGH entscheidet erstmals, dass die Annahmefrist nicht zu den beurkundungsbedürftigen Essenzialia gehört. Annahmefrist und deren Einhaltung sind keine den Vertragsinhalt bestimmende Bedingungen. Sie betreffen vielmehr allein das Zustandekommen des Vertrags und werden mit dessen Abschluss bedeutungslos.