01.04.2006 | Staffelmiete

Kündigungsausschluss nur für vier Jahre

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Übersteigt der in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündigungsverzicht den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die zu § 10 Abs. 2 S. 6 MHG entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er vier Jahre übersteigt, lässt sich auf § 557a BGB nicht übertragen (BGH 25.1.06, VIII ZR 3/05, GE 06, 247, Abruf-Nr. 060552).

Sachverhalt

Der in 4/02 auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Staffelmietvertrag enthielt die Formularklausel „Die Parteien sind sich einig, dass in Abänderung des Mietvertrags eine Kündigung auf die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen wird“. Die beklagten Wohnungsmieter kündigten das Mietverhältnis zum 31.1.03. Die Wohnung wurde Mitte Juni 03 weiter vermietet. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Miete u.a. für Mai und (teilweise) Juni 03 blieb in allen Instanzen erfolglos.  

Praxishinweis

Nach der Rechtsprechung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats verstößt der in einer Individualvereinbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (MK 04, 43, Abruf.-Nr. 040025). In der Folge hat der BGH seine Rechtsprechung zur Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts ausgeweitet und wiederholt entschieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig ist (MK 05, 91). Demgegenüber ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre in der Regel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil der Mieter hierdurch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich beschränkt wird (BGH MK 05, 91, Abruf-Nr. 051268). Zur Begründung hat der BGH auf § 557a Abs. 3 BGB verwiesen und dieser Bestimmung einen allgemeinen Hinweis des Gesetzgebers zu den zeitlichen Grenzen eines zulässigen Kündigungsverzichts des Mieters entnommen.  

Nach § 557a Abs. 3 S. 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (BGH NZM 05, 782). Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Damit impliziert die gesetzliche Regelung die Zulässigkeit des einseitigen Ausschlusses des Kündigungsrechts „des Mieters“ bis zu einer Dauer von vier Jahren. Hieran anknüpfend hat der BGH (23.11.05, VIII ZR 154/05, GE 06, 250) entschieden, dass ein einseitiger – formularmäßig erklärter – Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum den Mieter jedenfalls nicht i.S. des § 307 BGB unangemessen benachteiligt, wenn er zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.