24.09.2009 | Staffelmiete

Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze in einer Staffelmietvereinbarung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen (BGH 11.3.09, VIII ZR 279/07, Abruf-Nr. 091208).

Sachverhalt

Die Klägerin war Mieterin einer freifinanzierten Wohnung der Beklagten, für deren Errichtung diese für 15 Jahre öffentliche Mittel in Anspruch genommen hatte. Die der Beklagten durch den Fördervertrag auferlegten Einschränkungen waren in einer Anlage zum Mietvertrag niedergelegt. Diese sah u.a. für die ersten 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit im Abstand von 15 Monaten jeweils zu einem festgelegten Stichtag bezifferte Erhöhungen um 67,20 DM/monatlich vor, nannte den zu zahlenden Endbetrag und enthielt die Regelung: „Übersteigen die sich ergebenden Einzelmieten die Höhe der ortsüblichen Miete nach § 2 MHG, so dürfen - auch bei einer Neuvermietung innerhalb der Zweckbestimmung - nur die ortsüblichen Mieten vereinbart werden. Mieterhöhungen nach den §§ 3 und 5 MHG aufgrund weiterer Finanzierungen, Umfinanzierungen und/oder Kapitalkostenerhöhungen sowie Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete setzen im Förderungszeitraum eine Zustimmung der IBB (Investitionsbank) voraus. Diese wird bei Mieterhöhungen nach § 5 MHG frühestens nach 10 Förderungsjahren erteilt werden.“ Die Klage auf Rückzahlung der sich aus der Staffelmiete ergebenden Erhöhungsbeträge war erfolglos.  

Praxishinweis

Die Bereicherungsklage konnte nur Erfolg haben, wenn die vereinbarte Staffelmiete nicht den Anforderungen des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden § 10 Abs. 2 MHG genügte. § 10 Abs. 2 MHG lautet: „Abweichend von Abs. 1 kann der Mietzins für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Die Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses darf nur einen Zeitraum bis zu jeweils zehn Jahren umfassen. Während dieser Zeit ist eine Erhöhung des Mietzinses nach den §§ 2, 3 und 5 ausgeschlossen. Der Mietzins muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Der jeweilige Mietzins oder die jeweilige Erhöhung muss betragsmäßig ausgewiesen sein.“ Hieran gemessen nimmt der BGH zutreffend an, dass die Parteien eine wirksame Staffelmietvereinbarung getroffen haben. Wirksamkeitsbedenken waren von der Klägerin in dreifacher Hinsicht geltend gemacht:  

1. Die einzelnen Stufen der Mieterhöhung waren zusätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Hierin sieht der BGH eine nach § 10 Abs. 1 MHG zulässige Abweichung zugunsten der Mieterin. Grund: Diese Mietbegrenzung eröffnete ihr die Möglichkeit, sich darauf zu berufen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei entsprechender Entwicklung unter dem in der Staffelmiete vereinbarten Betrag liegt und sie deshalb nur diesen niedrigeren Betrag zahlen musste. Dass sich die Klägerin über die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete informieren musste, um gegebenenfalls diese zusätzliche Grenze zu ihren Gunsten geltend machen zu können, stellt keine die den Mieter schützenden Regelungen des MHG widersprechende unzulässige Benachteiligung dar.

2. Der Fördervertrag zwischen der Beklagten und der Investitionsbank war als echter Vertrag zugunsten Dritter ausgestaltet. Zwar konnte sich die Klägerin deshalb schon gemäß § 328 BGB auf eine unterhalb der Staffelmiete liegende ortsübliche Vergleichsmiete berufen. Hierin liegt aber ebenfalls kein Umstand, der zum Nachteil des Mieters von den Anforderungen des § 10 Abs. 2 MHG an eine zulässige Staffelmietvereinbarung abweicht.