29.03.2011 | Unwirksame Kündigung

Kündigung ohne Angabe von Gründen löst keine Schadenersatzpflicht des Vermieters aus

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadenersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann (BGH 15.12.10, 21.7.10, VIII ZR 9/10, Abruf-Nr. 110194).

Sachverhalt

Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis ohne nähere Begründung unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der von den Klägern daraufhin eingeschaltete Rechtsanwalt wies die Kündigung zurück, weil keine Gründe vorlägen, die eine Kündigung rechtfertigten. Die Beklagten kündigten erneut und nahmen die Kläger erfolgreich auf Räumung in Anspruch. Die zweitinstanzlich erfolgreiche Klage auf Ersatz der den Klägern für die unwirksame erste Kündigung entstandenen Anwaltskosten (667,35 EUR) hat vor dem BGH keinen Bestand. Die Beklagten haben die Urteilssumme unmittelbar nach Erlass des Berufungsurteils gezahlt. Ihr Antrag auf Rückzahlung gemäß § 717 Abs. 3 ZPO bleibt erfolglos.  

Entscheidungsgründe

Die Besonderheit besteht hier darin, dass die Kündigung zwar formell unwirksam, aber materiell - wie der Folgeprozess zeigt - begründet war. Der BGH entscheidet zugunsten der Vermieter. Diese trifft gegenüber dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Er macht dem Mieter den Besitz der Mietsache auch nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlegt. Grund: Die Begründungspflicht bezweckt, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Die Begründung der ordentlichen Kündigung des Wohnraumvermieters ist Wirksamkeitsvoraussetzung, eine Kündigung ohne Angabe konkreter Gründe mithin von vornherein unwirksam (Nachweise Urteilsgründe Tz. 10).  

Diesem Interesse des Mieters wird somit bereits durch die Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer nicht mit Gründen versehenen Kündigung umfassend Rechnung getragen. Die nicht näher mitgeteilten Kündigungsgründe sind dann für ihn nicht mehr von Bedeutung. Die ordnungsgemäße Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen beachten muss und die seine Schadenersatzpflicht nicht auslöst.