01.09.2006 | Veräußerung

Altmängel: Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber früherem Vermieter

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern (BGH 19.6.06, VIII ZR 284/05, n.v., Abruf-Nr. 062251).

Sachverhalt

Wegen eines Wasser- und Schimmelflecks oberhalb des Balkonfensters der Wohnung zahlte die beklagte Mieterin an die Klägerin über zehn Monate eine geminderte Miete. Gegenüber der Klage auf restliche Miete hat sich die Beklagte auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen des Wasserflecks berufen, weil dieser bereits kurz nach den von der Klägerin in 12/03 veranlassten Mangelbeseitigungsarbeiten erneut aufgetreten sei. Das Eigentum an der Wohnung ging am 29.6.04 auf die Erwerberin über. Das AG hat der Klage Zug um Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks teilweise stattgegeben. Das Berufungsgericht (WuM 06, 145) hat die Beklagte uneingeschränkt zur Zahlung verurteilt. Ihre Revision hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Der VIII. Senat bestätigt seine Rechtsprechung (MK 04, 37, Abruf-Nr. 040244; MK 05, 59, Abruf-Nr. 050653), dass durch den Eigentumsübergang hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur eintritt. Das heißt:  

• Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben beim bisherigen Vermieter.

• Die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu.

• Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden.

Zu den Letzteren zählt auch der Anspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand. Das gilt unabhängig davon, ob ein nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu beseitigender Mangel vor oder nach dem Eigentumsübergang entstanden ist (MüKo/Häublein, BGB, 4. Aufl., § 566 Rn. 38; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 1311). Bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, handelt es sich um eine Dauerverpflichtung, die auch hinsichtlich solcher Mängel, die bereits vor Eigentumsübergang aufgetreten sind, in die Zukunft gerichtet ist und die Gegenleistung für die laufend geschuldete Miete darstellt.