01.02.2006 | Veräußerung

BGH „verdoppelt“ die Vermieterstellung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH 28.9.05, VIII ZR 399/03, NJW 05, 3781, Abruf-Nr. 053244).

Sachverhalt

Der Eigentümer teilte die Wohnanlage nachträglich in Wohnungseigentum auf. Die nebst Stellplatz an die Streithelfer des Beklagten vermietete Wohnung wurde – ohne Stellplatz – vom Beklagten gekauft. An dem Stellplatz wurde ein Sondernutzungsrecht begründet und einer bestimmten Wohnung zugeordnet. Diese wurde zusammen mit dem Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz an die Kläger veräußert. Seit Mai 99 zahlen die Mieter keine Miete mehr für den Stellplatz. Die anderweitige Klage der Kläger gegen die Streithelfer auf Zahlung der Stellplatzmiete wurde rechtskräftig abgewiesen. Die Kläger seien allein nicht aktivlegitimiert, da sie und der Beklagte auf Grund ihres Eigentumserwerbs an der Wohnung und an der Garage gemeinschaftlich Vermieter geworden seien. Nun klagen die Kläger auf Mitwirkung des Beklagten an der Einziehung der Mietzinsforderung für den Stellplatz. Die Revision der Streithelfer gegen das der Klage stattgebende Berufungsurteil hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Nach h.M. wird der über ein Grundstück geschlossene einheitliche Mietvertrag in Folge der Teilung des Grundstücks und der vom Eigentümer, der zugleich der Vermieter ist, vorgenommenen Veräußerung von Teilen an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten (BGH NJW 73, 455; BayObLG NJW-RR 91, 651; Drasdo, DWW 00, 6). Die Erwerber treten vielmehr gemäß § 566 BGB in den über ein einheitliches Mietverhältnis geschlossenen Mietvertrag ein.  

Nach § 578 BGB gilt § 566 BGB auch für die Miete von Räumen, etwa von Garagen oder Kellerräumen. Das heißt: Auch wenn z.B. im Rahmen eines einheitlichen Mietverhältnisses ein mitvermieteter Kellerraum nach der Teilungserklärung (§ 5 Abs. 3 WEG) im gemeinschaftlichen Eigentum nach § 1 Abs. 5 WEG steht und Dritte damit verbundenes Sondereigentum (§ 1 Abs. 2 oder 3 WEG) erwerben, liegt ein Anwendungsfall des § 566 BGB vor. Denn der Erwerber erlangt neben seinem Sondereigentum entsprechende Eigentumsanteile an allen Räumen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Jeder Erwerber erwirbt mithin auch Miteigentum nach § 1008 BGB an einem vermieteten Keller- oder Dachgeschossraum oder einer vermieteten Garage, sofern hieran nur gemeinschaftliches Eigentum begründet wird. Kauft daher – nach Umwandlung in Wohnungseigentum – ein Erwerber eine vermietete Eigentumswohnung (notwendigerweise) zusammen mit einem entsprechenden Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum, ist der Tatbestand des § 566 BGB erfüllt (BGHZ 141, 239 zu § 571 BGB a.F.).