01.07.2006 | Verjährung

Vorsicht, wenn der Mieter die Wohnung vor Mietende zurückgibt

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1

S. 2, § 200 S. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (Anschluss an BGHZ 162, 30). Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH 15.3.06, VIII ZR 123/05, GE 06, 640, Abruf-Nr. 061352).

Sachverhalt

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Sie kündigte das Mietverhältnis zum 31.10.03. Die Wohnungsschlüssel will sie schon am 1.9.03 zurückgegeben haben. Die Schadenersatzklage u.a. wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist am 10.3.04 bei Gericht eingegangen und der Beklagten am 16.6.04 zugestellt worden. Diese hat die Einrede der Verjährung erhoben. Die Klage hatte vor dem AG und LG (GE 05, 673) teilweise Erfolg. Auf Revision der Beklagten hat der BGH sie abgewiesen.  

Praxishinweis

Die Klage konnte nur Erfolg haben, wenn die Schadenersatzansprüche aus § 280 Abs. 1und 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB nicht gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährt waren und die Beklagte daher nach § 214 BGB die Leistung verweigern durfte. Letzteres hat der BGH gegen die Ansicht der Vorinstanzen bejaht: Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Neben Schadenersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen unterliegt auch der Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung des früheren Zustands, der die im Streitfall ebenfalls verlangte Beseitigung von Einrichtungen, Umbauten und Schäden zum Gegenstand hat (BGHZ 104, 6), der kurzen Verjährung. Diese beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB). Da dies nach den Feststellungen des LG am 2.9.03 der Fall war, sind die geltend gemachten Schadenersatzansprüche mit Ablauf des 2.3.04 verjährt (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB). Die erst danach bei Gericht eingereichte Klageschrift konnte die Verjährungsfrist mithin nicht mehr gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, §§ 167, 253 Abs. 1 ZPO hemmen.  

Die vom LG verneinte Frage, ob die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB schon vor Beendigung des Mietvertrags zu laufen beginnt, bejaht der BGH. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 S. 2, § 200 S. 1 BGB wird – anders als noch nach § 558 Abs. 2, § 198 S. 1 BGB a.F. – auch mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst später entstehen. Denn mit § 548 Abs. 1 S. 2 BGB ist i.S.d. § 200 S. 1 BGB „ein anderer Verjährungsbeginn“ als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt worden (BGH MK 05, 55, Abruf-Nr. 050369). Der BGH erstreckt diese Rechtsprechung nun auf den Fall, dass der Mietvertrag bei Rückgabe der Wohnung noch nicht ausgelaufen ist, sondern – wie hier – erst später endet (so auch Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 548 Rn. 16; MüKo/Schilling, BGB, 4. Aufl., § 548 Rn. 13). Ob der Vermieter sich auf eine vorzeitige Rücknahme einlassen muss – dies wird, abgesehen vom Fall einer vereinbarten Betriebspflicht, von der h.M. bejaht (Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 546 BGB Rn. 24) – konnte der BGH offen lassen. Die Klägerin hat die Wohnung hier zurückgenommen.