05.01.2009 | Verkehrssicherheit

Wohnraumvermieter muss Elektroanlagen nicht turnusmäßig überprüfen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen (BGH 15.10.08, VIII ZR 321/07, Abruf-Nr. 083286).

Sachverhalt

Dem Beklagten gehört ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-Appartements, die jeweils mit einer Einbauküche nebst Dunstabzugshaube ausgestattet sind. In einem Appartement war es im Bereich der Kochnische zu einem Brand gekommen. Dabei wurden auch im benachbarten Appartement des Klägers Sachen beschädigt. Dieser hat behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden und hat seinen Vermieter auf Schadenersatz in Anspruch genommen. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers war erfolglos.  

Entscheidungsgründe

Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Schadenersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB wegen eines nach Vertragsschluss - in Unkenntnis des Beklagten - aufgetretenen Defekts der Elektroinstallation in der Nachbarwohnung verneint. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Appartements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.  

Allerdings trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses, also nicht nur auf gemeinsamer Nutzung unterliegende Einrichtungen, sondern auch auf in der Obhut der Mitmieter befindliche Wohn- und Geschäftsräume (BGH WM 69, 1011 = ZMR 69, 271). Ihm bekannt gewordene Mängel in diesen Räumen, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Umstritten ist, inwieweit er - unabhängig von einem konkreten Mangel - die Elektroinstallation des Hauses regelmäßig überprüfen lassen muss. Der Senat entscheidet die bislang offen gelassene Frage wie aus dem Leitsatz ersichtlich. Grund: Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können (BGH NJW 04, 1449). Dies ist bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu bejahen. Das heißt: Im Allgemeinen reicht es aus, Fehler an der Elektroinstallation oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann beheben zu lassen. Auch wenn elektrische Installationen in der Regel in der Wand verlegt werden und daher für den Mieter nicht zugänglich sind, schließt dies nicht aus, dass sich Mängel durch den Ausfall eines elektrischen Geräts, durch wiederholtes Auslösen der Sicherung oder ähnliche Umstände zeigen und alsbald behoben werden können. Der Vermieter darf darauf vertrauen, dass der Mieter seiner Pflicht gemäß § 536c Abs. 1 BGB nachkommt und ihm einen im Lauf der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzeigt.