01.10.2007 | Vermietete Eigentumswohnung

Kein Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf an Angehörige

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 S. 1 BGB kann nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen (Bestätigung von BGHZ 167, 58, 61 ff.).  

2. Auf nachfolgende Verkäufe erstreckt es sich auch nicht, wenn die Möglichkeit zur Ausübung des Vorkaufsrechts beim ersten Verkauf nicht bestand, weil die Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde (§ 577 Abs. 1 S. 2 BGB) oder wenn die Ermittlung des anteiligen Preises, der für die dem Vorkaufsrecht unterfallende Eigentumswohnung zu zahlen ist, für den Mieter schwierig gewesen wäre.  

(BGH 22.6.07, V ZR 269/06, Abruf-Nr. 072359)  

Sachverhalt

Nach Überlassung der Mietwohnung an die Kläger wurde S. infolge Veräußerung des Hausgrundstücks als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im Folgenden wurde das Grundstück nach dem WEG geteilt. Mit Zustimmung der ZVG-Gläubigerin veräußerte S. u.a. die von den Klägern bewohnte Eigentumswohnung an den Beklagten zu 1), seinen Vater. Dieser verkaufte die Wohnung nach Eigentumsumschreibung an die Beklagte zu 2). Später machten die Kläger gegenüber dem Beklagten zu 1) von ihrem Vorkaufsrecht nach § 577 BGB Gebrauch. Ihre Unterlassungsklage mit dem Ziel der Verhinderung einer Eintragung der Beklagten zu 2) und ihr Antrag, den Beklagten zu 1) zur Auflassung des Wohnungseigentums und zur Erteilung einer Löschungsbewilligung zu verurteilen, blieb in allen Instanzen erfolglos.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Erfüllungsansprüche gegen den Beklagten zu 1) nach §§ 433 Abs. 1 S. 1, 464 Abs. 2 BGB bestehen nicht, so dass auch „dienende Unterlassungsansprüche“ der in Rede stehenden Art nicht mehr in Betracht kommen.  

Der zweite Verkauf an die Beklagte zu 2) nach der Umwandlung in Wohnungseigentum hat kein Vorkaufsrecht der Kläger begründet. Der BGH hat bereits entschieden, dass nur der erste Verkauf nach der Umwandlung geeignet ist, ein Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB zu begründen (BGH MK 06, 124, Abruf-Nr. 061197). Dies gilt, selbst wenn die Entstehung des Vorkaufsrechts beim ersten Verkauf auf Grund gesetzlicher Regelungen – wie etwa bei einem „Verkauf“ im Wege der Zwangsversteigerung (so § 471 BGB) – ausgeschlossen ist (vgl. auch BGHZ 141, 194 zu § 2b WoBindG a.F.). Auf dieser Grundlage kann nichts anderes gelten, wenn der Erstverkauf nach § 577 Abs. 1 S. 2 BGB zu keinem Vorkaufsrecht geführt hat, weil es sich bei dem Käufer um einen Familien- oder Haushaltsangehörigen des Vermieters (hier: des S.) handelt.