01.07.2006 | Vermietete Eigentumswohnung

Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung

Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1.9.93 erfolgten In-Kraft-Treten des § 570b BGB a.F., der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeitpunkt erneut verkauft wird (BGH 29.3.06, VIII ZR 250/05, GE 06, 260, Abruf-Nr. 061197).

Praxishinweis

§ 577 BGB räumt dem Mieter ein Vorkaufsrecht ein, wenn nach Abschluss des Mietvertrags und Überlassung der Wohnung an ihn Wohnungseigentum an dieser Wohnung begründet wird und die Eigentumswohnung sodann an einen Dritten verkauft wird. Das Gesetz geht also von der zeitlichen Reihenfolge Mietvertrag und Überlassung – Umwandlung – Verkauf aus. § 570b BGB a.F. gewährte erstmals allen Mietern auch im freien Wohnungsbau das gesetzliche Vorkaufsrecht. Ausgenommen sind nur Verkaufsfälle, die vor dem In-Kraft-Treten dieser Vorschrift am 1.9.93 erfolgt sind. Die umstrittene Frage, ob der Ausschluss auch für einen weiteren Verkauf nach diesem Zeitpunkt gelten soll, verneint der BGH.  

Bereits durch Urt. v. 14.4.99 (BGHZ 141, 194) hat der VIII. Zivilsenat zu der zum 1.1.02 aufgehobenen und auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau beschränkten gesetzlichen Vorkaufsregelung des § 2b WoBindG klar gestellt, dass das Vorkaufsrecht dem Mieter nicht für jeden, sondern nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung der Mietwohnung zusteht. Allerdings hatte der Senat insoweit nicht zu entscheiden, ob die Beschränkung auf den ersten Verkaufsfall auch gilt, wenn zu jenem Zeitpunkt das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters – wie hier – noch nicht bestanden hat und eine Rückwirkung der entsprechenden Bestimmung ausgeschlossen ist (Art. 6 Abs. 4 Viertes MietRÄndG). Das hat der BGH nun für den Anwendungsbereich des § 577 BGB nachgeholt.