29.11.2010 | WEG

Ablehnung einer teuren Fassadensanierung kann ordnungsgemäße Verwaltung sein

von RA Holger Glaser, Nordkirchen

Eine WEG hat grundsätzlich einen Ermessensspielraum, ob und welche Maßnahmen sie zur Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum vornimmt. Bei der Beurteilung ist auch immer die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft zu berücksichtigen (LG Köln 12.4.10, 29 T 72/09, Abruf-Nr. 103723).

Sachverhalt

Der Antragsteller ist Mitglied einer WEG und beanstandet Schimmelschäden in seiner Wohnung. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und eines Kostenvoranschlags lehnte die Eigentümerversammlung seinen Antrag auf Durchführung einer Sanierung der Fassadenfläche unter Anbringung einer Wärmedämmung (Kosten 270.000 EUR), die durch Erhebung einer Sonderumlage finanziert werden sollte, durch mehrheitlichen Beschluss ab. Das AG gab dem Antragsteller Recht und hob den Beschluss auf. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hatte vor dem LG Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Das LG bestätigt zunächst, dass hier ein Mangel im gemeinschaftlichen Eigentum vorliegt. Der Sachverständige hat festgestellt, dass durch den späteren Einbau sehr dichter Fenster in der Wohnung des Antragstellers liegende Wärmebrücken an den Außenwänden im Fenster- und Türbereich zum Tragen gekommen sind, die zu Tauwasser und Schimmelpilzbildung in diesen Bereichen führen können.  

Jedem Eigentümer steht aus dem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG) ein Anspruch auf Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu. Jedoch hat die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum, ob und welche Maßnahmen sie zur Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum vornimmt (BGH MDR 99,28). Dabei sind stets auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft und die finanzielle Belastung für die einzelnen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Daher ist in jedem Fall eine Kosten-Nutzen-Analyse vorzunehmen (BayObLG NZM 02, 531).