25.06.2008 | WEG

BGH zeigt Lösungswege für bevorrechtigte Vollstreckung von Hausgeldforderungen

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz, Lehrbeauftragter an der Universität und FH Trier

1. Das Überschreiten der Wertgrenze von 3 Prozent nach § 10 Abs. 3 S. 1 ZVG muss gemäß § 16 Abs. 2 ZVG durch Vorlage des Einheitswertbescheids nachgewiesen werden.  

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dem wegen Hausgeld-rückständen in der Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) angeordneten Zwangsversteigerungsverfahren später in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) beitreten, wenn die Finanzbehörde dem Vollstreckungsgericht auf sein zu stellendes Ersuchen nach § 54 Abs. 1 S. 4 GKG den Einheitswertbescheid vorgelegt und sie die übrigen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 3 S. 3 ZVG glaubhaft gemacht hat.  

(BGH 17.4.08, V ZB 13/08, Abruf-Nr. 081597)  

Sachverhalt

Wegen einer titulierten Forderung aus einem Vollstreckungsbescheid beantragte die Eigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG), nachdem sie sich zuvor vergeblich beim zuständigen Finanzamt um Bekanntgabe des Einheitswertbescheids für die Eigentumswohnung des Schuldners bemüht hatte. Infolge dessen ordnete das Vollstreckungsgericht lediglich aus der Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) die Versteigerung an und wies die Anordnung aus Rangklasse 2 als unzulässig zurück. Sowohl die hiergegen eingelegte Beschwerde als auch die zugelassene Rechtsbeschwerde waren unbegründet.  

Entscheidungsgründe

Das Überschreiten der Wertgrenze von 3 Prozent des Einheitswerts ist eine Voraussetzung für die Anordnung der Zwangsversteigerung. Der Gläubiger muss daher gemäß § 16 Abs. 2 ZVG den Einheitswertbescheid vorlegen. Die Wertgrenze ist nicht etwa als Einwand gegen die Zwangsversteigerung durch den Schuldner nachzuweisen.  

Der BGH erteilt der Auffassung, dass die Vorlage des Einheitswertbescheids für eine andere, vergleichbare Wohnung in derselben Anlage genügt (Derleder, ZWE 08, 13; BMJ Schreiben vom 20.11.07, 3448/9-13504/2007), eine klare Absage. Zwar werden gleichartige Wohnungen in derselben Anlage i.d.R. identische Verkehrswerte haben. Dies führt allerdings nicht zwangsläufig zu gleichen Einheitswerten. Deren Bestimmung hängt vielmehr einerseits von der Nutzungsart der Wohnung ab. Andererseits kann auch ein unterschiedlicher Bewertungsstichtag zu einem unterschiedlichen Wert führen.