27.01.2010 | WEG

Hausgeldrückstände: Gegen Veräußerer tituliert - gegen Erwerber verfolgbar

von RA Norbert Slomian, FA Mietrecht und WEG-Recht, Heilbronn

Titulierte Hausgeldrückstände können durch Titelumschreibung gegen den rechtsgeschäftlichen Erwerber verfolgt werden, sofern es sich um Hausgeldrückstände gemäß § 10 Abs.1 Nr. 2 ZVG handelt (LG Stuttgart 1.12.09, 10 S 51/09, Abruf-Nr. 100207).

Entscheidungsgründe

Nach altem WEG-Recht haftete der rechtsgeschäftliche Erwerber für Hausgeldrückstände seines Vorgängers in vollem Umfang nur, sofern eine entsprechende gesamtschuldnerische Haftung in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben war. In Höhe seines Kostenanteils nach Miteigentumsanteilen haftete er, sofern die Ansprüche gegen den Vorgänger nicht mehr erfolgreich beigetrieben werden konnten.  

Dieser Grundsatz hat durch die WEG-Novelle eine wichtige Durchbrechung erfahren. Gemäß § 10 Abs.1 Nr. 2 ZVG haftet das Grundstück für Hausgeldforderungen eines näher zu bestimmenden Zeitraums in nach dem Verkehrswert begrenzter Höhe.  

Das sagt § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG

Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:  

(§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) ... bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. …