27.04.2010 | WEG

Jahrhundert - Jahrtausendentscheidung 44/09

von RA Norbert Slomian, FA Mietrecht und WEG-Recht, Heilbronn

Die Entscheidung des BGH vom 4.12.09 (ZR V 44/09, Abruf-Nr. 101228) ist für das Rechnungswesen der WEG bedeutsam. Während die Kommentierungen sich bislang schwerpunktmäßig mit den Rücklagen, dem Vermögensstatus und dem Weg zur Bilanz beschäftigen, wird hier die teilweise Zweckbindung der Zahlungseingänge in den Vordergrund gestellt.  

Übersicht: Grundlagen der Entscheidung

Der Wirtschaftsplan umfasst gemäß § 28 Abs.1 WEG drei Teile: Den Gesamtwirtschaftsplan, den Einzelwirtschaftsplan und die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung. Die Entscheidung verdeutlicht die Differenzierung zwischen Bewirtschaftungskosten und Beiträgen zur Instandhaltungsrückstellung. Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan dienen der Deckung der Bewirtschaftungskosten. Die nach Abschluss des Wirtschaftsjahres tatsächlich entstandenen Kosten sind im Vergleich zu den Annahmen des Wirtschaftsplans abzurechnen. Eine Abrechnung der Beitragsleistung zur Instandhaltungsrückstellung im Sinne eines Abgleichs einer Planung zu tatsächlich variabel angefallenen Kosten findet hingegen nicht statt. Entweder sind alle Beitragsleistungen erbracht oder es bestehen noch Zahlungsrückstände.  

Gleichwohl sind beide Leistungen - Vorauszahlung auf Bewirtschaftungskosten und Beitrag zur Instandhaltungsrückstellung - Teilbeträge einer Gesamtforderung aus Wirtschaftsplan. Hinsichtlich des Anteils, der den Beitrag zur Instandhaltungsrückstellung betrifft, hat die WEG jedoch von vornherein eine bestimmte Zweckbindung beschlossen. Dieser teilweisen Zweckbindung unterliegt jegliche Zahlung auf eine Wirtschaftsplanforderung bereits mit Eingang, nicht erst mit buchhalterischer oder bankkontentechnischer Umbuchung durch den Verwalter (BGH, a.a.O., Rn.15).  

 

Beispiel

Hat der Wohnungseigentümer A eine monatliche Zahlung aufgrund des Wirtschaftsplans in Höhe von 200 EUR zu erbringen, die sich aus 180 EUR Vorauszahlung auf die Bewirtschaftungskosten und zu 20 EUR auf den Beitrag zur Instandhaltungsrückstellung bezieht, ist der Gemeinschaft mit Zahlungseingang die anteilige Rücklage in Höhe von 20 EUR zugeflossen. Dieser Betrag unterliegt ab dem Moment des Zahlungseingangs der internen Zweckbindung und darf vom Verwalter ohne besondere Ermächtigung nicht anderweitig, insbesondere nicht zur Deckung der Bewirtschaftungskosten verwendet werden. Hat A nur 100 EUR auf seine Wirtschaftsplanforderung geleistet, ist davon auszugehen, dass er anteilig 90 EUR auf die Bewirtschaftungskosten und 10 EUR Beitrag zur Instandhaltungsrückstellung bezahlt hat (§ 366 Abs.2 letzte Alt. BGB analog). Bezahlt A jedoch 220 EUR statt der beschlossenen 200 EUR (z.B. weil er den Dauerauftrag aus dem Vorjahr nicht ändert), so besteht die Zweckbestimmung durch Beschluss der WEG hinsichtlich der Beitragsleistung zur Instandhaltungsrückstellung gleichwohl nur in Höhe von 20 EUR. Seine Leistung ist somit in Höhe der verbleibenden 200 EUR als Vorauszahlung auf die Bewirtschaftungskosten zu verbuchen.