01.10.2007 | WEG

Mieteinzug nur durch den Verwalter?

von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FAStR, Senden/Westf.

Ein Leser schilderte uns folgenden Fall: Sein Mandant hatte eine vermietete Eigentumswohnung erworben. Der Mieter zahlte bisher die komplette Miete (Kaltmiete und Nebenkosten) auf das Konto der Eigentümergemeinschaft. Der Hausverwalter teilte die Kosten dann auf (Entnahme der Nebenkosten, Rücklagen, Verwaltungsgebühr) und überwies den verbleibenden Rest an den (alten) Eigentümer. Nun soll die Miete direkt auf das Konto der neuen Eigentümer (Mandanten) überwiesen werden, und diese wollen die Kosten selbst aufteilen. Der Verwalter lehnt dies ab, da z.B. die Nebenkosten des Mieters dem Vermieter nicht genannt werden dürfen. Zu Recht?  

Nein. Gemäß § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Eigentümer sein Sondereigentum vermieten. Macht er dies, ist der vermietende Eigentümer Vertragspartner des Mieters. Die vertraglichen Pflichten des Mieters – vor allem die Pflicht zur Mietzahlung – bestehen gegenüber dem vermietenden Eigentümer und nicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder deren Verwalter. Daher muss der Mieter die Miete an den vermietenden Eigentümer zahlen. Dass bisher der Mieter nicht an seinen (ehemaligen) Vermieter, sondern an den Verwalter gezahlt hat, ist für den neuen Eigentümer ohne Bedeutung.  

• Beruht dieser Zahlungsweg auf einer Abrede zwischen früherem Eigentümer, Mieter und Verwalter, gilt sie nicht gegenüber dem neuen Eigentümer. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete” (§ 566 BGB) steht dem nicht entgegen. Er betrifft nur die sich „aus dem Mietverhältnis” ergebenden Pflichten. Das sind die sich aus § 535 BGB ergebenden Pflichten, vor allem die Pflicht zur Zahlung der Miete. Den Zahlungsweg betreffende Nebenabreden sind nicht betroffen. Es empfiehlt sich aber, dass der neue Eigentümer eine etwaige Vereinbarung sowohl gegenüber dem Mieter als auch gegenüber dem Verwalter vorsorglich sofort kündigt.

• Der bisherige Zahlungsweg kann auch auf einem Beschluss der Eigentümer beruhen. Dann ist zu beachten, dass zwar Erwerber von Wohnungseigentum an frühere Beschlüsse gebunden sind, auch wenn diese nicht im Grundbuch eingetragen wurden (§ 10 Abs. 4 WEG). Beschlüsse sind aber nichtig, wenn den Eigentümern für den Gegenstand die Beschlusskompetenz fehlt (BGH NJW 00, 3500). Hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Eigentümer beschlusskompetent (§ 21 Abs. 1 WEG), nicht jedoch hinsichtlich des Sondereigentums. Konsequenz: Die Eigentümer können nicht den Mieteinzug für vermietetes Sondereigentum durch den Verwalter beschließen (OLG Düsseldorf NZM 01, 238).