01.06.2007 | WEG

„Rote Karte“ für säumige Wohngeldzahler

1. Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Eigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt.  

2. Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der säumige Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abgesehen werden, wenn sie den anderen Eigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht.  

3. Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfassung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Eigentümer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäumt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt.  

(BGH 19.1.07, V ZR 26/06, Abruf-Nr. 070900)  

Sachverhalt

Die Parteien sind die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Der Beklagte zahlte sein Wohngeld seit 1997 regelmäßig erst nach gerichtlicher Geltendmachung. Seine Rückstände für die Wirtschaftsjahre 2003 bis 2005 bezahlte er im Verlauf des Rechtsstreits. In 8/04 beschloss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Beklagten bestandskräftig, diesem das Wohnungseigentum zu entziehen, „da er fortlaufend seine Zahlungsverpflichtungen gegenüber der WEG verweigert oder diese erst durch aufwendige und langwierige Mahnverfahren erzwungen werden müssen“. Der Beklagte reagierte weder auf die Aufforderung der Kläger, ihnen freiwillig seine Wohnung zu verkaufen, noch auf ihr Angebot, die gerichtliche Geltendmachung des Entziehungsbeschlusses zurückzustellen, wenn die Rückstände bis 10/04 ausgeglichen und das Wohngeld künftig pünktlich gezahlt würden. Die Entziehungsklage hatte in den Instanzen Erfolg. Auf Revision des Beklagten hat der BGH die Klage jedoch abgewiesen.  

Praxishinweis

Die Entziehung des Wohnungseigentums erfordert neben einem mit einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer gefassten Eigentümerbeschluss (§ 18 Abs. 3 WEG) nach § 18 Abs. 1 WEG, dass sich der betroffene Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung seiner ihm gegenüber den anderen Eigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Als Regelbeispiele für eine die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigende Verletzung solcher gemeinschaftsbezogenen Pflichten nennt § 18 Abs. 2 WEG zwei Fälle:  

• den trotz Abmahnung wiederholten gröblichen Verstoß des Eigentümers gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten (Nr. 1)

• die Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG (Nr. 2).