27.04.2010 | WEG

So bewertet der BGH Architekteneintragungen in Genehmigungsplänen

von RA Norbert Monschau, FA Mietrecht und WEG-Recht, Erftstadt

Eintragungen des planenden Architekten in den Genehmigungsplänen kommt in der Regel nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu, indem diese Pläne für den Aufteilungsplan genutzt werden (BGH 15.1.10, V ZR 40/09, Abruf-Nr. 100543).

Sachverhalt

Die Beteiligten sind Mitglieder einer WEG. Die klagende Eigentümerin einer Wohnung im ersten OG möchte erreichen, dass die unmittelbar darunter gelegenen Räume des beklagten Eigentümers nicht mehr als Speisegaststätte, sondern nur als Cafe genutzt werden können. Sie bezieht sich auf den Aufteilungsplan, der auf einer Grundrisszeichnung des Architekten des Gebäudes beruht und die überwiegende Fläche als „Cafe“ ausweist. Diese Grundrisszeichnung war Bestandteil der Genehmigungsplanung.  

Das AG hat der Klage stattgegeben. Das LG hat sie in der Berufung abgewiesen und von der Klägerin hilfsweise gestellte Anträge zurückgewiesen, die diese aus einer Unzulässigkeit der Nutzung der Räume zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafes herleitet. Mit der vom LG zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils und verfolgt die vom LG zurückgewiesenen Hilfsanträge weiter. Die Revision hat nur im Ergebnis Erfolg. Denn der BGH verneint einen Unterlassungsanspruch, weil die klagende Eigentümerin nicht jede andere Nutzung der Räume als jene zum Zweck eines Cafes untersagen kann.  

Übersicht: So prüft der BGH die Beschränkung der Nutzungsbefugnis

• Ausgangspunkt ist, dass jeder Wohnungs- und Teileigentümer berechtigt ist, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen (§ 13 Abs. 1 WEG).

• Derartige Rechte können sich namentlich als Gebrauchsregelungen der Eigentümer im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG ergeben. Insoweit kommen Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 S. 2 WEG und damit auch in der Teilungserklärung getroffene Regelungen in Betracht, §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 S. 1 WEG. So liegt es mit Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung, denen der Charakter einer Vereinbarung zukommt.

• Ob eine solche Vereinbarung vorliegt, ist im Einzelfall durch Auslegung der Teilungserklärung festzustellen. Da die Teilungserklärung Bestandteil der Eintragung in das Grundbuch ist, hat die Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten zu erfolgen, ausgehend vom Wortlaut der Teilungserklärung.

Entscheidungsgründe

Der BGH verneint einen Unterlassungsanspruch, weil dem beklagten Eigentümer nicht untersagt werden kann, seine Räume zum Betrieb einer Speisegaststätte zu vermieten. Der BGH spricht klar und deutlich aus, dass die Bezeichnung „Cafe“ nur ein Nutzungsvorschlag des Architekten ist, der für die Auslegung der Teilungserklärung keine Bedeutung hat und - entgegen der Vorinstanz (LG Dresden 25.2.09, 2 S 407/08) - nicht als Vereinbarung ausgelegt werden kann. Vorliegend wird dies schon dadurch offensichtlich, dass in der Grundrisszeichnung nicht sämtliche Räume der Teileigentumseinheit als „Cafe“ bezeichnet sind. Ferner macht die zeichnerische Darstellung dieses Raums (Bar mit 10 Hockern, sechs rechteckige und vier Rundtische mit jeweils vier Stühlen) offensichtlich, dass es sich lediglich um Vorschläge handelt, die für die Auslegung unbedeutsam sind. Der BGH bestätigt damit die obergerichtliche Rechtsprechung, die davon ausgeht, dass sich aus den Eintragungen des planenden Architekten in Genehmigungsplänen als Grundlage der Darstellung der Gebäudeaufteilung grundsätzlich keine Nutzungsbeschränkung herleiten lässt (OLG Düsseldorf NJW-RR 00, 1400, 1401; OLG Hamburg ZMR 03, 446; OLG Zweibrücken NJW-RR 05, 1540; OLG Hamm NZM 07, 294, 295).