26.02.2008 | WEG: Verwalterwahl

Alternativangebote fehlerfrei einholen und Alternativbewerber richtig anhören

von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FAStR, Senden/Westf.

Soll ein neuer Verwalter bestellt werden, fragt es sich, ob Angebote von mehreren WEG-Verwaltern eingeholt und alle anwesenden Alternativ-Kandidaten in der Eigentümerversammlung angehört werden müssen. Die folgende Checkliste fasst zusammen, wie Sie hier richtig vorgehen:  

Checkliste: Verwalterwahl – Alternativangebote und Alternativbewerber

• Einholung von Alternativ-Angeboten: Die (Wieder-)Bestellung eines Verwalters erfolgt durch Beschluss (§ 26 Abs. 1 S. 1 WEG). Er muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 21 Abs. 3 WEG). Ob es ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wenn ein WEG-Verwalter durch Mehrheitsbeschluss bestellt wird, ohne dass personelle Alternativen in Betracht gezogen worden sind, ist nicht abschließend entschieden. In der Literatur wird darauf verwiesen, dass es auf die „Umstände des Einzelfalls“ ankomme (Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 26 Rn. 9). Von der Rechtsprechung ist die Frage teils offen gelassen worden (OLG Köln ZMR 05, 811), teils wird die Einholung von Konkurrenz-angeboten ausdrücklich gefordert (OLG Hamm NZM 03, 486). Als Eckdaten für die Entscheidung, ob im jeweiligen Einzelfall Alternativangebote eingeholt werden müssen, sollten Sie ansehen:

• Die Einholung von Konkurrenzangeboten ist bei einer Wiederwahl entbehrlich, wenn der bisherige Verwalter zu günstigen Konditionen weiterhin seine Dienstleistung anbietet und die Eigentümermehrheit mit der bisherigen Tätigkeit zufrieden ist (OLG Hamburg ZMR 01, 997).

• Es ist jedenfalls geboten, wenn begründete Einwände gegen die Ordnungsmäßigkeit der bisherigen Verwaltungstätigkeit des noch amtierenden Verwalters bestehen, die durch Tatsachen belegt sind und nicht nur auf persönlichen Unstimmigkeiten beruhen.

Dass andere Verwalter billiger sind als der amtierende, genügt nicht. Ein einzelner Eigentümer hat keinen Anspruch auf Bestellung eines „billigen Jakobs“ als WEG-Verwalter, wenn die Gemeinschaft mehrheitlich den doppelt so teuren bisherigen Verwalter neu bestellt (OLG Hamburg ZMR 05, 71).

• Anhörung von Alternativ-Bewerbern: Falls im konkreten Fall tatsächlich mehrere Verwalter um die Bestellung konkurrieren, stellt sich die Frage, ob alle Bewerber um das Verwalteramt in der Wohnungseigentümerversammlung gehört werden müssen.

• Das OLG München (7.9.07, 32 Wx 109/07) meint, es bestehe kein Anspruch einer Minderheit der Teilnehmer einer Eigentümerversammlung, dass Bewerber um die Verwaltertätigkeit in der Versammlung angehört werden.

• Andererseits hat das OLG Köln entschieden (ZMR 05, 811), dass in Fällen, in denen mehrere Konkurrenzangebote eingeholt wurden, diese vor Bestellung eines neuen Verwalters allen Eigentümern zugänglich zu machen sind, damit jeder in die Lage versetzt wird, sich einen Überblick und ein eigenes Bild von den Bedingungen des einzelnen Kandidaten verschaffen zu können.

Der Gesetzgeber gibt eine eindeutige Rangfolge vor: Die Eigentümer entscheiden, der Verwalter führt aus, der Beirat überwacht die Ausführung. Tatsächlich dominiert in der Praxis der Verwalter die Geschehensabläufe. Er gibt vor, was zu entscheiden ist, macht Entscheidungsvorschläge und führt dann das aus, was nach seinen Vorgaben entschieden wurde. Der Beirat „nickt ab“.

Konsequenterweise ist die (Wieder-)Wahl eines WEG-Verwalters eine der wichtigsten Entscheidungen, die von den Eigentümern getroffen wird. Sie bedarf einer ausreichenden Entscheidungsgrundlage. Liegen nur schriftliche Informationen vor, sind diese allen Entscheidungsträgern (= allen Wohnungseigentümern) zugänglich zu machen. Gibt es weitere Entscheidungsgrundlagen (Anhörung der potenziellen Verwalter), sind auch diese den Eigentümern zugängig zu machen. Zumal insbesondere in Wohnungseigentumsanlagen, die nur aus wenigen Wohnungen bestehen, die „Chemie“ zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter stimmen muss.

 

Im Ergebnis bedeutet dies, dass  

• Verwalter, wenn vor einer anstehenden Wiederwahl Alternativvorschläge gemacht werden, die schriftlichen Bewerbungen allen Eigentümern rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung zugänglich machen müssen,

• während der Eigentümerversammlung anwesende bzw. vor der Tür wartende Bewerber die Gelegenheit eingeräumt bekommen sollten, sich den Eigentümern vorzustellen und

• Beschlüsse betreffend die Wiederwahl eines Verwalters mit Aussicht auf Erfolg angegriffen werden können, wenn den in der Versammlung anwesenden Eigentümern nicht die Möglichkeit verschafft wird, sich einen persönlichen Eindruck von anwesenden Bewerbern zu verschaffen.