01.07.2007 | WEG
WEG-Novelle: Verwalterrechte und -pflichten
Seit dem 1.7.07 gilt das WEG in novellierter Form. In unserem Sonderdruck haben wir ausführlich über die neuen Vorschriften berichtet. Zahlreiche Leser haben uns in diesem Zusammenhang weiterführende Fragen zum Bereich Verwalterrechte und -pflichten gestellt. Hier die wichtigsten Brennpunkte.
Checkliste: Brennpunkte der WEG-Novelle – Verwalterrechte und -pflichten |
| Einberufung der Eigentümerversammlung Der Verwalter muss die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einberufen. Die Einberufungsfrist ist auf zwei Wochen verlängert worden, § 24 Abs. 2 S. 2 WEG. Grund: Viele Eigentumswohnungen werden nicht mehr selbst genutzt, sondern dienen der Kapitalanlage. Für betroffene Verwalter stellt die Neuregelung keinen zusätzlichen Aufwand dar, da auch nach altem Recht die Einberufung meist zu einem Zeitpunkt erfolgte, der zwei oder drei Wochen nach Versendung der Ladungen lag.
Beschluss-Sammlung Der Verwalter muss nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG eine Beschluss-Sammlung führen. Hierüber haben wir in MK 07, 108, ausführlich berichtet.
Abberufung des Verwalters WEG-Verwalter stehen in einer doppelten Rechtsbeziehung zur Eigentümergemeinschaft. Sie werden wohnungseigentumsrechtlich bestellt. Schuldrechtlich besteht ein Verwaltervertrag zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft. Will sich die Gemeinschaft von ihrem Verwalter trennen, bedarf es einerseits der Abberufung, andererseits der Kündigung des Verwaltervertrags. Über die Abberufung des Verwalters beschließen die Eigentümer mit Stimmenmehrheit. Sie kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Was ein wichtiger Grund ist, hat der Gesetzgeber in der Vergangenheit nicht geregelt. Für den Spezialfall „Beschluss-Sammlung“ hat er nun in § 26 Abs. 1 S. 4 WEG bestimmt, dass die nicht ordnungsgemäße Führung der Sammlung einen wichtigen Grund darstellt.
Insoweit ist zu erwarten, dass Eigentümer künftig versuchen, missliebige Verwalter loszuwerden, indem Formfehler bei der Führung der Beschluss-Sammlung vorgeschoben werden. Betroffene Verwalter sollten sich auf die bislang ergangene Rechtsprechung berufen, wonach nicht jeder leichte Verstoß gegen die Verwalterpflichten einen wichtigen Grund darstellt, z.B. einzelne Fehler in der Jahresabrechnung oder die einmalige Verspätung bei der Protokollerstellung (BayObLG ZWE 01, 496).
Informationspflichten Die neue Nr. 7 des § 27 Abs. 1 WEG erweitert den Pflichtenkreis des Verwalters dahingehend, dass er die Eigentümer informieren muss, wenn ein Rechtsstreit gemäß §§ 43 ff. WEG anhängig ist. Von großer praktischer Relevanz wird diese Neuregelung nicht sein. Zum einen, weil erfahrungsgemäß selten ein einzelner Wohnungseigentümer (gegen den Verwalter) gerichtlich vorgeht. Zum anderen, weil seit der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit (MK 05, 147, 168 und 06, 17, Abruf-Nr. 051926) z.B. bei Streitigkeiten aus dem Verwaltervertrag verfahrensbeteiligt die Gemeinschaft als solche ist, somit die erforderliche Information bereits vorliegt. |
