· Fachbeitrag · WEG-Reform
WEMoG tritt am 1.12.20 in Kraft: Das ändert sich im Wohnungseigentumsgesetz
| Zum 1.12.20 kommen zahlreiche Änderungen im Wohnungseigentumsrecht auf Eigentümer, Verwalter und Vermieter zu. MK Mietrecht kompakt hat die wichtigsten Änderungen der WEG-Reform zusammengefasst. Die Vorschriften des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wurden am 22.10.20 im Bundesgesetzblatt ( BGBl. I 2020, S. 2187 ) veröffentlicht. Für Anwälte ergeben sich daraus zahlreiche neue und veränderte Handlungsfelder. |
1. WEG-Reform: Die wichtigsten Änderungen (chronologisch)
Der WEG-Reform liegt das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ‒ WEMoG)“ zugrunde. Verwalter von Immobilien, Beiratsmitglieder und Eigentümer ‒ aber vor allem Juristen müssen sich schnell und nachhaltig mit der Novelle beschäftigen.
TIPP | Detaillierte Handlungsanleitungen für Rechtsanwälte finden Sie in der Sonderausgabe „WEG-Novelle 2020: Das müssen Sie zum neuen Recht wissen“ https://www.iww.de/mk/bestellung?wkz=575920 |
a) Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit (§ 3 WEG-neu)
- § 3 Abs. 2 WEG-neu: Das Sondereigentum wird auf Freiflächen wie z. B. Terrassen, Gartenflächen und Stellplätze erweitert. Begründung zur Novelle: Bisher konnte an den Flächen ein Sondernutzungsrecht abgeleitet werden ‒ was vielfach für Streit gesorgt hatte. Aber Achtung: Hier sind keine Übergangsregeln vorgesehen. Was das bedeutet, lesen Sie in der Sonderausgabe „WEG-Novelle 2020: Das müssen Sie zum neuen Recht wissen“ .
- § 3 Abs. 3 WEG-neu: Sondereigentum wird nur eingeräumt, wenn Wohnungen oder Räume in sich abgeschlossen sind. Für Stellplätze und andere außerhalb des Gebäudes liegende Teile sind Maßangaben im Aufteilungsplan erforderlich.
Grundbuchvorschriften (§ 7 WEG-neu)
- § 7 Abs. 2 WEG-neu: Es ist keine Bewilligung der Wohnungseigentümer erforderlich, wenn Wohnungseigentümerbeschlüsse durch beglaubigte Niederschriften oder durch Urteil nachgewiesen werden. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
b) Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9b WEG-neu) ‒ Außenvollmacht
- § 9b Abs. 1 WEG-neu: Künftig haben Verwalter eine Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft. Einschränkung: Grundstückskauf- oder Darlehensverträge können nur mit Beschluss der Eigentümer über einen Verwalter durchgeführt werden.
- Beachten Sie | Ursprünglich hatte der WEG-Reform-Entwurf eine unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters vorgesehen. Das war kritisiert worden.
c) Ändernde Beschlüsse zur Grundbucheintragung (§ 10 WEG-neu)
- § 10 Abs. 3 WEG wurde ergänzt: Kommt es zu ändernden Beschlüssen (z.B. weil sich Gesetze ändern) waren diese auch ohne Grundbucheintragung wirksam. Jetzt wird der Erwerberschutz gestärkt. Der Eintrag muss ins Grundbuch. So wird sichergestellt, dass die Vereinbarung auf die Sondernachfolger wirkt.
d) Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG-neu)
- § 12 Abs. 4 S. 1 WEG-neu: Dort wurden die Wörter „durch Stimmenmehrheit“ gestrichen. Die Folge: Ein Wohnungseigentümer braucht bei Veräußerung der Wohnung keine Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten.
e) Pflichten Dritter (§ 15 WEG-neu)
- § 15 WEG-neu: Mieter müssen Erhaltungsmaßnahmen und andere baulicher Maßnahmen dulden. Derartige Maßnahmen sind aber vom Vermieter nach § 555a Abs. 2 BGB rechtzeitig anzukündigen. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, müssen spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB). Im Text ist der Hinweis auf die evtl. Möglichkeit des Härteeinwands zwingend erforderlich.
- Hintergrund: In der Praxis lassen sich Differenzen zwischen den Vorgaben des WEG einerseits und den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien andererseits kaum vermeiden. Die Neuregelungen des WEMoG sollen diese Situation entschärfen.
TIPP | Auch zu der Betriebskostenabrechnung macht die WEG-Reform Vorschriften. So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der Gemeinschaft geltende Kostenverteilung maßgebend (§ 556a Abs. 3 BGB). Das heißt: Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen. Nach bisher geltendem Recht galt die Wohnfläche als Berechnungsgrundlage für die Miete.
Des Weiteren kann der Mieter nun weitere bauliche Änderungen der Mietsache verlangen, die der Barrierereduzierung, E-Mobilität und dem Einbruchschutz dienen (§ 554 BGB n. F.)
f) Nutzungen und Kosten (§ 16 WEG-neu)
- § 16 Abs. 2 WEG-neu: Jeder Eigentümer muss nach dem Verhältnis seines Anteils auch die Kosten der Gemeinschaft tragen: Verwaltungskosten; Gemeinschaftseigentum.
TIPP | Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten auch eine andere Vereinbarung schließen.
g) Entziehung des Wohneigentums (§ 17 WEG-neu)
Der bisherige § 18 wird § 17 WEG: Eine Verletzung von Pflichten eines Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft kann die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen. Beispiel: Einer der Eigentümer trägt bestimmte Kosten nicht.
TIPP | Es ist schon erforderlich, dass der Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1 u. 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Ein entsprechendes Urteil, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt, rechtfertigt dann auch eine Zwangsvollstreckung. Das Gleiche gilt für Schuldtitel im Sinne des § 794 ZPO, durch die sich der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet. |
h) Verwaltung und Benutzung (§ 18 WEG-neu)
- § 18 Abs. 4 WEG-neu: Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
i) Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (§ 19 WEG-neu)
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1. die Aufstellung einer Hausordnung,
- 2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
- 3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
- 4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
- 5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 S. 1 WEG sowie
- 6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.“
TIPP | Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ‒ und damit einen Sachkundenachweis - zu verlangen. Dieser Punkt war lange debattiert worden. Der Verband der Immobilienverwalter (VDIV) hat das gefordert. Beachten Sie dazu auch § 26 WEG-neu. Wie sich dies in der Praxis um- und durchsetzen lässt, lesen Sie in einer der kommenden Ausgaben von „Mietrecht kompakt“ https://www.iww.de/mk/bestellung?wkz=575920 |
2. Sanierung und Modernisierung leichter durchsetzbar
a) Bauliche Veränderungen (§ 20 WEG)
- § 20 Abs. 1 WEG-neu: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum werden vereinfacht. Diese sind jetzt mit einfacher Mehrheit möglich. Auf eine Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer kommt es nicht an.
- § 20 Abs. 2 WEG-neu: Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten
- eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug einzubauen,
- einen barrierefreien Aus- und Umbau vorzunehmen,
- Maßnahmen zum Einbruchschutz durchzuführen sowie
- einen schnellen Internetanschluss zu installieren.
- § 20 Abs. 4 WEG-neu: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne Einverständnis gegenüber anderen benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
- Beachten Sie | Bei der Auslegung dieses Begriffs kommt es auf den Einzelfall an. Dabei ist der Blick auf die Wohnungseigentumsanlage als Ganzes zu legen. Näheres hierzu lesen Sie in der Sonderausgabe „WEG-Novelle 2020: Das müssen Sie zum neuen Recht wissen“ https://www.iww.de/mk/bestellung?wkz=575920
b) Nutzungen und Kosten der baulichen Veränderungen (§ 21 WEG-neu)
- § 21 Abs. 1 WEG-neu: Die Kosten von Baumaßnahmen können auf sämtliche Eigentümer verteilt werden, soweit sie der Maßnahme zugestimmt haben. Wichtig ist, dass sich diese Kosten in angemessener Zeit amortisieren.
- Beachten Sie | Was ist ein „angemessener Zeitraum“? Im Gesetz ist das nicht geregelt. Die von der Rechtsprechung zur modernisierenden Instandsetzung entwickelte Annahme, wonach der Zeitraum im Regelfall zehn Jahre beträgt, kann laut Gesetzesbegründung nicht statisch zur Anwendung kommen. Der Zeitraum könne je nach konkreter Maßnahme auch überschritten werden, um beispielsweise sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen, heißt es in der Begründung.
- Nach § 16 Abs. 3 WEG-neu sind die Kosten anderer Bauänderungen (als der in § 21 Abs. 1 u. 2 WEG genannten) von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 S. 2 WEG) zu tragen, die sie beschlossen haben. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Abs. 1 WEG.
- Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Abs. 3 entsprechend (21 Abs. 4 WEG-neu).
- § 21 Abs. 5 WEG-neu: Die Wohnungseigentümer können aber auch eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen keine Kosten zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
c) Wiederaufbau (§ 22 WEG-neu)
- § 22 WEG-neu: Wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist, kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
3. Eigentümerversammlung / Beschlussfassungen erleichtert
a) Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG-neu)
- § 23 Abs. 1 WEG-neu: Die WEG-Reform macht Eigentümerversammlungen beweglicher ‒ und digitaler. Wohnungseigentümer können jetzt auch online an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Der Vorteil: Sie müssen sich nicht mehr vertreten lassen.
- Aber Achtung: Eine reine Online-Eigentümerversammlung darf nicht beschlossen werden.
- § 23 Abs. 3 WEG-neu: „Schriftlich“ heißt nun „in Textform“. Darüber hinaus dürfen die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
b) Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (§ 24 WEG)
Bislang waren einzelne Eigentümer nicht zur Einberufung befugt. Ein Viertel der Wohnungseigentümer konnte bisher unter Angabe des Zwecks die Einberufung gegenüber dem Verwalter fordern (§ 24 Abs. 2 Halbsatz 2 WEG), aber nicht selbst einberufen.
- § 24 Abs. 2 WEG-neu: Das Wort „schriftlich“ wird durch „in Textform“ ersetzt. Dadurch kann Eigentümerversammlung auch per E-Mail einberufen werden.
- § 24 Abs. 3 WEG-neu: Eigentümer können auch selbst zur Eigentümerversammlung aufrufen, soweit dies durch den Verwalter oder Beiratsvorsitzenden nicht geleistet werden kann.
- Beachten Sie | § 24 Abs. 3 WEG n. F. gibt auch einem durch Beschluss ermächtigten Eigentümer das Recht, eine Versammlung einzuberufen. Warum in solchen Fällen Vorratsbeschlüsse sinnvoll sein können und wie diese aussehen sollten, lesen Sie in einer der kommenden Ausgaben von „Mietrecht kompakt“. https://www.iww.de/mk/bestellung?wkz=575920
- § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu: Hier wurde die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen von zwei auf drei Wochen verlängert.
- § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG-neu: Damit wird normiert, dass das Beschluss-Protokoll unverzüglich zu erstellen ist. Allerdings wurde der Passus, nach dem jeder Wohnungseigentümer berechtigt ist, die Niederschriften einzusehen, aufgehoben.
c) Beschlussfassung (§ 25 WEG-neu)
- § 25 Abs. 1 WEG-neu: „Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.“ Damit genügt künftig die einfache Mehrheit bei einem Beschluss. Hierbei entscheidet die Mehrzahl der abgegebenen Stimmen. Erhöhte Quoten sind nicht mehr erforderlich.
- Beachten Sie | Nach bisher geltendem Recht war die Versammlung der Eigentümer nur beschlussfähig, wenn die Hälfte der Miteigentumsteile vertreten war (bisher: § 25 Abs. 3 WEG). Durch die Streichung dieser Vorschrift ist künftig jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer an ihr teilnehmen. Vollmachten bedürfen der Textform.
4. Verwalter haben mehr Befugnisse
a) Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 WEG-neu)
Wohnungseigentümergemeinschaften können sich nach der WEG-Novelle einfacher von einem Verwalter trennen. Die Abberufung des Verwalters ist danach nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern kann jederzeit erfolgen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.
b) Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG ‒ neu)
- § 26a Abs. 1 WEG-neu: Ein Verwalter darf sich als zertifiziert bezeichnen, wenn er vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenngewertnisse verfügt. Die Ausgestaltung der Zertifizierung wird vom BMJV geregelt.
c) Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (§ 27 WEG)
Nach der WEG-Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Träger der gesamten Verwaltung (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan). Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden durch die WEG-Reform erweitert; jedoch nicht so stark, wie im ursprünglichen Gesetzentwurf angedacht.
- § 27 Abs. 1 WEG-neu: Der Verwalter kann eigenverantwortlich und ohne Beschluss über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Je nach Größe der Anlage werden auch die Maßnahmen, die er selbstständig verantworten kann, größer.
- § 27 Abs. 2 WEG (neu): Die Wohnungseigentümer können dazu die Rechte und Pflichten des Verwalters nach Abs. 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern (z. B. Festlegung von Wertgrenzen oder eines Maßnahmenkatalogs, Zahlungsermächtigungen etc. Zur Außenvollmacht des Verwalters siehe § 9b Abs. 1 WEG-neu.
d) Wirtschaftsplan, Jahresrechnung, Vermögensbericht (§ 28 WEG-neu)
- § 28 Abs. 2 WEG-neu: Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
- § 28 Abs. 3-neu: Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
- § 28 Abs. 4-neu: Der Verwalter ist nach Ablauf eines Kalenderjahres verpflichtet, einen Vermögensbericht zu erstellen. Dieser muss die Darstellung der Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage erhält künftig die Bezeichnung „Erhaltungsrücklage“. Damit wird verdeutlicht, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.
- Beachten Sie | Mit den vorgenannten Festlegungen sieht das WEMoG nun gesetzlich festgelegte Regelungen zur Jahresabrechnung vor. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beschränkt sich auf die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG-neu). Das Rechenwerk selbst ist nicht mehr Beschlussgegenstand. Damit findet die höchstrichterliche Rechtsprechung Eingang in das WEMoG.
e) Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG-neu)
Wohnungseigentümer können die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch Beschluss festlegen. Die ehemalige Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt.
- § 29 Abs. 2 WEG-neu: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 S. 1 u. Abs. 2 S. 1 WEG-neu gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
- § 29 Abs. 3 WEG-neu: Die Haftung unentgeltlich tätiger Beiratsmitglieder ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
5. Regelungen bei Streitigkeiten
a) Zuständigkeit (§ 43 WEG-neu)
Seit der WEG-Reform 2007 unterliegen eigentumswohnrechtliche Streitigkeiten der ZPO. Allerdings enthalten die §§ 43 ff. WEG spezielle Regelungen, die dem Verfahren nach den Vorschriften der ZPO fremd sind.
b) Beschlussklagen (§ 44 WEG- neu)
- § 44 Abs. 1 WEG-neu: Die WEG-Reform regelt Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu. Derartige Klagen richten sich gegen die Gemeinschaft (bisher gegen einzelne Wohnungseigentümer). Das Gericht kann Beschlüsse durch Anfechtungsklage oder Nichtigkeitsklage feststellen.
- § 44 Abs. 2 WEG-neu: Verwalter müssen dabei den Wohnungseigentümern die Klageerhebung unverzüglich mitteilen.
- § 44 Abs. 3 WEG-neu: Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.
Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu). Das kann im Wege des einstweiligen Rechtschutzes verhindert werden. Die Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses nimmt dem Beschluss nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG ex tunc seine Wirkung. Nach § 49 Abs. 2 WEG-neu können dem Verwalter, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist, Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst worden ist und ihn grobes Verschulden trifft.
c) Fristen der Anfechtungsklage (§ 45 WEG-neu)
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. §§ 233 bis 238 ZPO gelten entsprechend.
(JT mit IWW, AStW, 12/2020)
