01.07.2005 | WEG

Wirksames Verwalterhandeln trotz Anfechtung des zu Grunde liegenden Beschlusses

von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FA StR, Senden

Häufig kommt es vor, dass Verwalter Beschlüsse der Wohnungseigentümer ausführen, die später – nach der (teilweisen) Ausführung – vom WEG-Gericht für ungültig erklärt werden. Die Folgen sind immer wieder streitig.  

Beispiel

Die Wohnungseigentümer beschließen mehrheitlich eine Dachsanierung. Verwalter V. beauftragt die im Beschluss benannte Firma F. Diese führt erste Arbeiten durch. Wohnungseigentümer W. ficht den Sanierungsbeschluss mit dem Argument an, dass es sich nicht um eine mehrheitsfähige Instandsetzung, sondern um eine bauliche Veränderung handele. Das angerufene WEG-Gericht gibt dem W. Recht. Die anderen Eigentümer nehmen die Entscheidung des AG hin, dessen Beschluss nun rechtskräftig wird. Müssen die Eigentümer die bereits durchgeführten Arbeiten bezahlen?  

 

Die Vertretungsmacht des Verwalters

Der Verwalter ist berechtigt, Beschlüsse der Eigentümer durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Die Bevollmächtigung gilt gemäß § 10 Abs. 4 WEG als auch von überstimmten Eigentümern erteilt. Der Verwalter muss die Beschlüsse unverzüglich durchführen. Er ist nicht verpflichtet, deren Bestandskraft abzuwarten. Somit vertritt er alle Eigentümer bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung des fraglichen Beschlusses mit Vertretungsmacht.  

Kein nachträglicher Wegfall der Vertretungsmacht

Die rechtskräftige Ungültigerklärung eines Beschlusses hat zur Folge, dass er als von Anfang an ungültig erklärt wird. Der Verwalter hätte also im Nachhinein betrachtet als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt. Folge: Er hätte gemäß § 179 BGB für eingegangene Verbindlichkeiten einzustehen. Dieses Ergebnis wird von der h.M. als nicht sachgerecht angesehen. Weder dient es den Interessen des Verwalters noch denjenigen des Rechtsverkehrs (= der beauftragten Firma). Daher ist anerkannt, dass die rückwirkende Ungültigerklärung eines Beschlusses der Eigentümer die Vertretungsmacht des Verwalters unberührt lässt. Begründet wird dies mit der Annahme eines Rechtsscheins wirksamer Vertretung auf Grund der Beschlussfassung (Bärmann/Pick/Merle, 9. Aufl., § 23 Rn. 207). Die Eigentümer müssen also zahlen.