01.05.2006 | Wirtschaftlichkeitsberechnung

Einnahmen aus der Dachflächenvermietung an Mobilfunkbetreiber senken nicht die Kostenmiete

Einnahmen des Vermieters aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne stellen keine Erträge i.S.d. § 31 Abs. 1 S. 1 II. BV dar. Sie sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum nicht zu berücksichtigen (BGH 2.11.06, VIII ZR 310/04, ZMR 06, 188, Abruf-Nr. 060016).

Sachverhalt

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Diese errechneten für die preisgebundene Wohnung eine neue monatliche Kostenmiete. Dem Erhöhungsschreiben fügten sie zur Begründung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung bei, aus der sich die geforderte Miete – ohne Berücksichtigung von Einnahmen aus der Vermietung von Dachflächen des Hauses an Mobilfunkbetreiber – ergab. Das LG hat die Beklagten antragsgemäß zur Vorlage einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung der o.g. Einnahmen verurteilt. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Die Klage konnte nur Erfolg haben, wenn die aus dem Betrieb der Mobilfunkantenne erzielten Einnahmen als Erträge i.S.d. § 31 II. BV in die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzunehmen waren, mit der Folge einer für den Kläger geringeren Kostenmiete. Der BGH verneint dies zu Recht.  

Nach § 2 Abs. 1 II. BV sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung die laufenden Aufwendungen für das Gebäude oder die jeweilige Wirtschaftseinheit zu ermitteln und den Erträgen gegenüberzustellen. Zu letzteren zählen nach § 31 Abs. 1 S. 1 II. BV die Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen sowie Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden können. Der BGH legt diese Bestimmung dahin aus, dass nur Einnahmen zu berücksichtigen sind, die im Rahmen der ordentlichen Bewirtschaftung des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit erzielt werden und denen anrechenbare laufende Aufwendungen (§ 18 Abs. 1 II. BV) gegenüberstehen. Dies ist bei der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb von Mobilfunkantennen nicht der Fall.