21.07.2010 | Wohnfläche

Minderungsquote: Auch bei „ca.-Angabe“ gilt die prozentuale Flächenabweichung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen. Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (BGH 10.3.10, VIII ZR 144/09, Abruf-Nr. 101185).

Sachverhalt

Im Ausgangsmietvertrag heißt es: „Wohnfläche ca. 100 m²“. In 8/02 schlossen die Kläger mit dem Beklagten als Erwerber einen neuen Mietvertrag mit gleicher Wohnflächenangabe. Beide Verträge gestatten den Klägern die (Mit-)Benutzung einer Terrasse. Das Mietverhältnis endete mit Wirkung zum 31.12.07. Nach Mietende haben die Kläger wegen einer Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 Prozent einen Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete geltend gemacht. Das AG hat nach Einholung eines Gutachtens über die tatsächliche Wohnfläche (83,19 m²) die verlangte Mietminderung nur teilweise zugesprochen. Der BGH hat das die Berufung der Kläger zurückweisende LG-Urteil aufgehoben.  

Entscheidungsgründe

Die Angabe einer Wohnfläche von „ca. 100 m²“ ist als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB) der Mietsache darstellt.  

Rechtsprechungsübersicht: Entscheidungen des BGH zur Wohnflächenberechnung

• MK 04, 109, Abruf-Nr. 041340 (Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs wird unterstellt)

• MK 04, 111, Abruf-Nr. 041305 (Berechnungsmaßstab §§ 42 bis 44 II. BV gegen DIN 283)

• MK 05, 39, Abruf-Nr. 050472 (Rechtsprechung auf Gewerberaum übertragbar)

• MK 05, 204, Abruf-Nr. 053251 (Vorherige Vergrößerung der Wohnung auf Wunsch des Mieters)

• MK 07, 155, Abruf-Nr. 072278 (Maßgeblich ist die vereinbarte Wohnfläche)

• MK 07, 177, Abruf-Nr. 072300 (§§ 42 bis 44 II. BV und WoFIV gehen DIN 283 vor)

• MK 09, 201, Abruf-Nr. 093470 (Behördliche Duldung nicht genehmigter Wohnungsnutzung)

• MK 10, 27, Abruf-Nr. 094124 (Mitvermietete Gartenfläche hat keine Auswirkung)

• MK 10, 74, Abruf-Nr. 100548 (Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung)