25.02.2010 | Wohnfläche

Was meint der Begriff „Mietraumfläche“: Grundfläche oder doch nur Wohnfläche?

Zur Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwendeten Begriffs „Mietraumfläche“ (BGH 21.10.09, VIII ZR 244/08, Abruf-Nr. 100017).

Sachverhalt

Im Formularmietvertrag aus 2003 (Sigel-Einheitsmietvertrag) ist u.a. aufgeführt: „Vermietet werden die nachfolgend aufgeführten Räume im Hause ..., 3 Zimmer ... 1 Küche, 1 Flur ..., 1 WC mit Dusche ..., Kellerraum Nr. 6. Dem Mieter werden die Mieträume vermietet als [x] Wohnräume [ ] gewerbliche Räume [ ] sonstige Nutzung. Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m².“ Die Flächenangabe ist handschriftlich eingefügt. Sie entspricht der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen beträgt die Wohnfläche i.S. der §§ 42 bis 44 der II. BV hingegen 54,27 m². Der Kläger macht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung überzahlter Miete wegen der sich ergebenden Flächenabweichung geltend. Die Klage war in den Instanzen erfolglos. Der BGH hat die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.  

Praxishinweis

In der Rechtsprechung ist geklärt, dass dem Mieter gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete zustehen kann, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 Prozent abweicht und damit ein zur Minderung berechtigender Mangel i.S. von § 536 BGB gegeben ist (BGH MK 10, 27 m.w.N., Abruf-Nr. 094124).  

Ob dem Kläger der geltend gemachte Bereicherungsanspruch zusteht, hängt von der Auslegung des Begriffs „Mietraumfläche“ ab. Das Berufungsgericht hat hierunter die reine Grundfläche der Wohnung und nicht die Wohnfläche i.S. der §§ 42 bis 44 II. BV verstanden. Diese Auslegung hat vor dem BGH keinen Bestand. Grund: Der Mietvertrag ist ein sogenannter „Sigel-Einheitsmietvertrag“, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die für AGB gelten. AGB sind aber nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH MK 08, 212 Abruf-Nr. 082226; MK 06, 187 Abruf-Nr. 062079).