24.05.2011 | Wohnflächenabweichung

Auch die zu große Wohnfläche macht Probleme

von RiAG Axel Wetekamp, München

Wohnflächenabweichung einmal anders - wer hätte gedacht, dass auch eine größere als die vertraglich vereinbarte Wohnfläche Probleme bereiten kann. Auswirkungen ergeben sich vor allem bei der Mieterhöhung.  

Bedeutung der Angabe der Wohnungsgröße im Vertrag

Laut BGH ist die Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung, nicht bloße Objektbeschreibung (BGH MK 10, 74, Abruf-Nr. 100548). Tatsächliche Abweichungen von dieser Vereinbarung lösen Rechtsfolgen aus, wenn ein bestimmtes Maß der Abweichung überschritten wird. Dieses Maß hat der BGH bei 10 Prozent festgelegt. Dies soll auch gelten, wenn die Flächenangabe im Vertrag mit einem Circa-Zusatz versehen ist, da auch dieser Zusatz nur einen Spielraum von 10 Prozent Abweichung rechtfertigt (BGH WuM 04, 268, Abruf-Nr. 041543). Die Wohnfläche kann auch stillschweigend vereinbart werden, so wenn sie in einer Zeitungsannonce eines Maklers steht und in einer vor Vertragsabschluss überreichten Wohnflächenberechnung (BGH 10, 203, Abruf-Nr. 102345).  

Berechnung der Wohnfläche

Für die Berechnung der Wohnfläche sind die zur Zeit des Vertragsabschlusses geltenden Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum heranzuziehen. Bis 31.12.03 galt § 44 II. BV, danach die WohnflVO, falls es keine Vereinbarung der Parteien über die anzuwendenden Berechnungsvorschriften gibt (BGH MK 04, 111, 041305) oder eine bestimmte Berechnungsmethode ortsüblich ist. Gibt es keine mietvertraglichen Berechnungsvorgaben, kommt auch die am Ort üblicherweise verwendete Norm in Betracht (LG München I WuM 06, 91 zu DIN 283). Dies gilt nicht, wenn sich die Parteien (stillschweigend) auf eine Berechnung nach den §§ 42 bis 44 II. BV oder nach der WohnflVO geeinigt haben (BGH MK 09, 131, Abruf-Nr. 091889).  

Wohnung ist kleiner als vereinbart

Der BGH hat für den Fall, dass die Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben ist, entschieden, dass ein Mangel vorliegt, der zur Minderung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz berechtigt (BGH MK 04, 109, Abruf-Nr. 041340). Der Mieter muss nicht nachweisen, dass er durch die Abweichung in seinem Mietgebrauch konkret beeinträchtigt ist, es spricht eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit (BGH MK 05, 204, Abruf-Nr. 053251).  

Wohnung ist größer als vereinbart

Ist zwischen den Parteien eine Wohnungsgröße vereinbart, die kleiner als die tatsächliche Größe ist, gilt jedenfalls für den Fall der Mieterhöhung, dass hier die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 Prozent beträgt (BGH MK 07, 155, Abruf-Nr. 072278).