27.01.2010 | Wohnflächenabweichung

Mitvermietete Gartenfläche hat keine Auswirkungen auf die 10-Prozentgrenze

Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht (BGH 28.10.09, VIII ZR 164/08, Abruf-Nr. 094124).

Sachverhalt

Die Beklagten waren Mieter einer Doppelhaushälfte des Klägers nebst teilüberdachter Terrasse und Garten. § 1 des Mietvertrags vom 20.6.03 lautet „Wohnfläche ca. 145 m²“. Die Beklagten behaupten, die Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte betrage nur 119 m² und weiche um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche ab. AG und LG haben die Aufrechnung mit dem auf eine monatliche Mietminderung (223,96 EUR) gestützten Erstattungsanspruch gegen die Klageforderung nicht durchgreifen lassen und die Widerklage auf Rückzahlung eines Betrags von 4.153,78 EUR nebst Zinsen, den sie unter Vorbehalt an den Kläger gezahlt haben, abgewiesen. Die Revision der Beklagten hat teilweise Erfolg.  

Praxishinweis

Der Erfolg von Aufrechnung und Widerklage der Mieter hängt davon ab, ob ihnen wegen einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete zusteht (BGH MK 07, 177, Abruf-Nr. 072300; MK 04, 111, Abruf-Nr. 041305). Das Berufungsgericht hat einen Bereicherungsanspruch verneint. Grund: Bei einer Doppelhaushälfte sei - anders als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus - wegen der zusätzlich zur Nutzung vermieteten Garten-Grundstücksfläche ein Mangel erst gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 15 Prozent unter der vertraglich vereinbarten Wohnfläche liege.  

Der BGH folgt dem nicht. Er hält an der Erheblichkeitsgrenze von 10 Prozent fest und überträgt diese erstmals auf die Vermietung eines Wohnhauses mit Gartengrundstück. Grund: Die Erheblichkeitsgrenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 Prozent anzusetzen (BGH ZMR 04, 500, Abruf-Nr. 041543). Eine zusätzliche Toleranzschwelle liefe diesem Interesse zuwider und ist auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus sachlich nicht gerechtfertigt.