01.12.2007 | Wohnraummiete

Eigenbedarf für BGB-Gesellschafter?

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine GbR ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter war (BGH 27.6.07, VIII ZR 271/06, Abruf-Nr. 072772).

Sachverhalt

Die Klägerin, eine GbR, verlangt vom Beklagten aufgrund ihrer Kündigung vom 19.5.04 zum 31.1.05 Räumung und Herausgabe der an ihn vermieteten Wohnung. Die Gesellschaft hatte sich nur gebildet, um das Haus zu kaufen, zu sanieren und zu bewohnen. Das Haus bildet ihr einziges Vermögen. Die Klägerin begründete die Kündigung damit, ihr Gesellschafter H. sei schwer erkrankt. Er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachwohnung im gleichen Haus weiter auf Dauer zu nutzen und darauf angewiesen, in die vom Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. H. ist in 6/06 verstorben. Die Räumungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg.  

Praxishinweis

Die Räumungsklage konnte nur Erfolg haben, wenn die Klägerin als GbR berechtigt war, den Mietvertrag nach § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters H. zu kündigen. Der BGH hat dies bejaht. Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts als Wohnung benötigt. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.  

Der BGH zieht eine Parallele zur einfachen Vermietermehrheit: Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrags (Staudinger/Rolfs, BGB, § 573 Rn. 69). Das kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine GbR bilden. Es hängt oft nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit – etwa ein Ehepaar – dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als GbR vermietet. Weshalb diese nur als Gemeinschaft, nicht aber als GbR berechtigt sein sollte, sich auf einen eigenen Wohnbedarf (eines) ihrer Mitglieder zu berufen, ist nicht ersichtlich. Aus der Sicht der Vermieter ist die Interessenlage in beiden Fällen gleich.