01.09.2007 | Wohnraummiete

Kein Eigenbedarf für Kommanditgesellschaft

a) Eine KG kann Wohnräume weder als „„Wohnung für sich“ noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.  

b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB besteht nur, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG.  

(BGH 23.5.07, VIII ZR 122/06, Abruf-Nr. 072437)  

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der klagenden KG auf deren Betriebsgelände. Diese vermietet dort auch Gewerbeflächen, u.a. eine Veranstaltungshalle. Ein Teil der Büroräume steht leer. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis. Begründung: Die Nutzung der Wohnung durch ihren Geschäftsführer sei aus betrieblichen Gründen dringend erforderlich. Ihm obliege es, die Geschäfte der KG zu koordinieren und zu kontrollieren. Dies umfasse nicht nur den permanenten Kontakt mit den bisherigen gewerblichen Mietern, sondern insbesondere Verhandlungen und gemeinsame Begehungen mit neuen Gewerbemietern. Es sei unerlässlich, dass der Geschäftsführer diese Dinge im Objekt regele. Es sei ihm nicht mehr zumutbar, ein Hotelzimmer anzumieten. Das Berufungsgericht hat die Räumungs- und Herausgabeklage abgewiesen. Die Revision der Klägerin war erfolglos.  

Praxishinweis zu Leitsatz a)

Nach § 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf). Damit ist per definitionem die Eigenbedarfskündigung einer juristischen Person ausgeschlossen (Staudinger/Rolfs, BGB, § 573 Rn. 71). Dementsprechend hat der BGH entschieden, dass der genossenschaftliche Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung der Wohnungsgenossenschaft geschützt ist, weil für diese ein Eigenbedarf i.S.d. § 564b Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB a.F. begrifflich ausgeschlossen ist und ein vorrangiger Wohnbedarf anderer Mitglieder der Genossenschaft i.d.R. nicht anzuerkennen ist (WuM 03, 691). Dies gilt ebenso für die KG. Auch sie kann die Räume weder „als Wohnung für sich“ noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Ob die KG Eigenbedarf für einen Gesellschafter geltend machen kann, hat der BGH offen gelassen, weil hierzu keine Feststellungen getroffen waren.  

Praxishinweis zu Leitsatz b)

Auch wenn eine Vermieter-KG Wohnraum nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann, schließt dies eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB nicht aus. Der BGH sieht das danach erforderliche berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses als gegeben an, wenn die an einen Betriebsfremden vermietete Wohnung einem Mitarbeiter des Unternehmens aus betrieblichen Gründen zur Verfügung gestellt werden soll. Da § 573 Abs. 1 S. 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist (BVerfGE 79, 292; 81, 29; BGH MK 06, 51, Abruf-Nr. 060512), ist die Kündigung aber nur begründet, wenn die KG vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen. Insoweit gelten keine geringeren Anforderungen an die Begründung als bei einer Eigenbedarfskündigung.