01.01.2005 | Wohnraummiete

Mieterhöhung nach § 558 BGB: So umgehen Sie alle prozessualen „Fallstricke“

von RiLG Frank-Michael Goebel, Koblenz/Rhens

Das Mieterhöhungsverlangen stellt eine Abweichung von dem Grundsatz dar, dass beide Parteien an einen einmal geschlossenen Vertrag gebunden sind. Um Kündigungen zu vermeiden, räumt der Gesetzgeber dem Vermieter in den §§ 557 ff. BGB die Möglichkeit ein, vom Mieter die Zustimmung zu einer Vertragsänderung in Form einer Mieterhöhung zu verlangen. Stimmt der Mieter dem nicht zu, muss der Vermieter gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Dabei gilt es, folgende „Fallstricke“ zu umgehen.  

Klagefrist muss eingehalten werden

Soweit der Mieter einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Diese Klage ist nach § 558b Abs. 2 S. 2 BGB (früher: § 2 Abs. 3 MHG) befristet: Sie kann nur binnen drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erhoben werden.  

Beispiel

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters V. geht dem Mieter M. am 5. Juli zu. M. kann nun nach § 558b Abs. 2 S. 1 BGB bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens, also bis zum 30. September, zustimmen. Stimmt er nicht zu, muss V. bis zum 31. Dezember Klage erheben.  

Praxishinweis: Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit, die erst durch die Zustellung der Klage begründet wird. Hier kommt § 167 ZPO dem klagenden Vermieter jedoch zur Hilfe: Die Frist ist auch noch gewahrt, wenn die Zustimmungsklage in der Frist eingeht und erst nach Fristablauf, jedoch demnächst, das heißt ohne schuldhaftes Zögern zugestellt wird. Es besteht grundsätzlich keine Verpflichtung des Klägers, zur Wahrung der Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB den Gerichtskostenvorschuss von sich aus vor gerichtlicher Zahlungsaufforderung einzuzahlen. Nach der Aufforderung muss der Vorschuss aber unverzüglich eingezahlt werden (= innerhalb von zwei Wochen, LG Berlin GE 02, 733).