01.10.2007 | Wohnraummiete

Nach welcher Vorschrift ist die Wohnfläche zu berechnen?

Ist davon auszugehen, dass sich die Parteien eines Wohnraummietvertrags (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach §§ 42bis 44 II. BV bzw. der WoFlV geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (BGH 23.5.07, VIII ZR 231/06, Abruf-Nr. 072300).

Sachverhalt

Der Kläger nimmt die beklagte Vermieterin wegen mehr als 10-prozentiger Flächenabweichung auf Rückzahlung von Miete in Anspruch. Laut Mietvertrag (aus 12/99) beträgt die Wohnfläche 75,70 qm. Streit besteht über die anrechenbare Wohnfläche eines in den Bauzeichnungen als Hobbyraum bezeichneten und vom Kläger als Schlafzimmer genutzten Raums sowie einer Terrasse und eines Flurs im Untergeschoss. Die übrige Wohnfläche der preisfreien Wohnung beträgt 54,23 qm. Der Kläger errechnet zu seinen Gunsten nach DIN 283 eine Wohnfläche von 66,70 qm (Hobbyraum zu ½ = 6,73 qm, Terrasse zu ¼ = 2,21 qm, Flur zu ½ = 3,53 qm der Grundfläche), während die Beklagte nach der WoFlV eine Wohnfläche von 79,17 qm annimmt (Hobbyraum: ganze Grundfläche = 13,46 qm; Terrasse: ½ Grundfläche = 4,42 qm; Flur: volle Grundfläche = 7,06 qm). Die Klage war erfolglos.  

Praxishinweis

Der BGH bestätigt, dass der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zur Minderung berechtigt ist, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH MK 04, 109, Abruf-Nr. 041340; MK 05, 155, Abruf-Nr. 051693). Die Bereicherungsklage konnte daher nur Erfolg haben, wenn die tatsächliche Wohnfläche der vom Kläger gemieteten Wohnung um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten abwich. Diese Voraussetzung lag nach der vom Kläger angewandten DIN 283 vor, nicht aber nach der Berechnung des Beklagten anhand der WoFlV.  

Da sich ein allgemeiner Sprachgebrauch insoweit nicht entwickelt hat, hält der VIII. Zivilsenat daran fest, dass der Begriff der „Wohnfläche“ auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und dementsprechend aufgrund der bis zum 31.12.03 anwendbaren §§ 42bis 44 II. BV (BGBl I S. 2178) bzw. der ab 1.1.04 geltenden WoFlV zu ermitteln ist (BGH MK 04, 111, Abruf-Nr. 041305). Das gilt nicht, wenn  

• die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben

• oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.