01.10.2007 | Wohnraummiete

Verlängerungsklausel: Altverträge wirksam

Ein am 1.9.01 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31.8.01 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden (BGH 20.6.07, VIII ZR 257/06, Abruf-Nr. 072533).

Sachverhalt

Im Wohnungsmietvertrag heißt es: „(1) Das Mietverhältnis beginnt am 1.8.91 ... a) (nur für Verträge von bestimmter Dauer) Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 7 Jahren geschlossen und läuft am 31.7.98 ab ... Er verlängert sich jeweils um 1 Jahr, falls er nicht mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird“. Zahlen und das Datum waren jeweils handschriftlich eingetragen. Die vorgedruckte Fußnote hierzu lautet: „Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt gemäß § 565 BGB bei einem Mietverhältnis a) über Wohnraum: 3 Monate und verlängert sich nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate ...“ Der Vermieter wies die Kündigung der Beklagten vom 27.9.04 zum 31.12.04 als nicht fristgerecht zurück. Seine Klage auf Mietzahlung für 1 bis 4/05 wies das Berufungsgericht ab. Seine Revision hatte (vorläufigen) Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Bei einem Zeitvertrag mit Verlängerungsklausel – wie hier – tritt „die Verlängerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird“ (§ 565a Abs. 1 BGB a.F.). Eine solche vertragliche Regelung war bis zum 31.8.01 wirksam (BGH MK 07, 140, Abruf-Nr. 071130). Das MietRRefG und das Gesetz zur Änderung des EGBGB haben diese Rechtslage für ein am 1.9.01 bereits bestehendes Mietverhältnis nicht geändert. In der Begründung des Regierungsentwurfs für das MietRRefG wird zu Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ausgeführt, dass die bisherigen einfachen Zeitmietverträge, die künftig entfallen, aus Gründen des Vertrauensschutzes auch künftig als Zeitmietverträge wirksam bestehen bleiben und dass sich deren Beendigung „weiterhin nach altem Recht“ richtet (BT-Drs. 14/4553, S. 76).  

Durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum wird kein neues Mietverhältnis begründet. Das bestehende wird unverändert fortgesetzt. Entscheidend für die Anwendung des Art. 229 § 3 Abs. 3 BGB ist nicht, ob eine Verlängerung des Mietverhältnisses vor oder nach dem 1.9.01 eintritt, sondern nur, ob der betreffende Mietvertrag vor dem 1.9.01 abgeschlossen worden ist. Das heißt: Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit i.S.d. § 565 a BGB a.F., das nur zum Ende seiner vertraglich bestimmten Dauer gekündigt werden kann, handelt es sich auch, wenn der ursprüngliche Ablauftermin – wie hier – vor dem 1.9.01 verstrichen ist und sich das nicht zu diesem Termin gekündigte Mietverhältnis vereinbarungsgemäß mehrmals um eine bestimmte Zeit – jeweils um ein Jahr – verlängert. Da es in jedem Fall noch für den streitgegenständlichen Zeitraum bestand, konnte der BGH offen lassen, ob sich die für die Kündigung der Beklagten maßgebliche Frist nach § 565 BGB a.F. oder nach § 573c Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB richtet (BGH MK 07, 140).