22.10.2020 · Fachbeitrag · Wohnraummiete

Unbestimmte Verlängerungsklausel in Altvertrag

| Ein auf fünf Jahre befristeter Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2000 enthält folgende Verlängerungsklausel: „Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn keiner der Vertragsparteien den Mietvertrag zwölf Monate vor Ablauf des Vertragszeitraums kündigt“. Es fragt sich, ob hier mit der ordentlichen Frist von drei Monaten gekündigt werden kann. |

1. Mietverträge seit dem 1.9.01

Für seit dem 1.9.01 abgeschlossene Mietverträge ist die Kündigung gemäß § 573c Abs. 1 S. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich gemäß S. 2 der Vorschrift nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Gemäß § 573c Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam. Die eingangs genannte Kündigungsfrist wäre hier wegen Verstoß gegen § 573c Abs. 1 BGB unwirksam.

2. Mietverträge vor dem 1.9.01

Für Mietverträge, die vor dem 1.9.01 geschlossen wurden, gilt die Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB. Diese lautete bis zum 31.5.05: „§ 573 c Abs. 4 BGB ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind.“ Der Gesetzgeber hat diese Übergangsvorschrift zwischenzeitlich geändert. Sie lautet seit dem 1.6.05: „§ 573 c Abs. 4 BGB ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 S. 1 und 2 BGB in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.“