01.05.2005 | Wohnraummiete

Zahlungsverzug: Ordentliche Kündigung hilfsweise neben fristloser Kündigung zulässig?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne Weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen (BGH 16.2.05, VIII ZR 6/04, GE 05, 429, Abruf-Nr. 050788).

Sachverhalt

Die Beklagte ist seit 01/91 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. In 11/02 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos, vorsorglich fristgemäß. Die Beklagte zahlte nach Zugang des Kündigungsschreibens ohne Zweckbestimmung eine Monatsmiete sowie weitere 50 EUR. Die Miete für 12/02 zahlte sie nicht. Nach Begleichung der Mietrückstände durch das Sozialamt haben die Parteien die Zahlungsklage über- einstimmend für erledigt erklärt. Im Übrigen hat die Klägerin weiter Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verlangt. AG und LG haben die Klage insoweit abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte (vorläufigen) Erfolg.  

Praxishinweis

Der BGH geht mit dem Berufungsgericht (GE 04, 237) davon aus, dass zwar die fristlose Kündigung mit der Zahlung der Mietrückstände durch das Sozialamt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden ist. Dies führt jedoch nicht ohne Weiteres dazu, dass die Beklagte die Zahlungen in der Schonfrist auch der wegen der Zahlungsrückstände hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) entgegenhalten kann.  

Hat der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt, ist streitig, ob das Nachholrecht des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ohne Weiteres der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung entgegensteht. Insbesondere die OLG Stuttgart (WuM 91, 526) und Karlsruhe (WuM 92, 517) haben diese Frage verneint (weitere umfangreiche Nachweise zum Streitstand auf S. 5 der Urteilsgründe). Der erstmals mit dieser Frage befasste BGH hat sich dieser Auffassung angeschlossen und dies zutreffend aus Wortlaut, historischer Auslegung, systematischer Stellung und Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abgeleitet (im Einzelnen s. Urteilsgründe, S. 6 bis 9).