25.02.2010 | Wohnraummietvertrag

Unwirksamkeit einer Kombinationsklausel aus Schönheits- und Kleinreparaturverpflichtung

von RiAG Axel Wetekamp, München

Eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen und zugleich Kleinreparaturen ohne betragsmäßige Begrenzung selbst auszuführen, ist unwirksam (LG München I 30.9.09,15 S 6274/ 09, Abruf-Nr. 100583).

Sachverhalt

Der Mietvertrag enthält folgende Regelung: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen in der Wohnung ausführen zu lassen, sowie die Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Spülkästen oder Druckspüler und Wasch- und Abflussbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen.“ Die Klage des Vermieters auf Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen hatte weder beim AG (AG München 9.12.08, 453 C 4014/08) noch beim LG Erfolg. Die Revision wird beim BGH unter VIII ZR 294/09 geführt.  

Praxishinweis

Nach Ansicht des LG ist die Kleinreparaturklausel unwirksam, da sie den Mieter verpflichtet, Mängel an den genannten Gegenständen selbst zu beseitigen (Vornahmeklausel), und zwar ohne Betragsbegrenzung (BGH NJW 92, 1097). Die Schönheitsreparaturklausel ist ebenfalls wegen Verstoß gegen § 307 BGB unwirksam, da immer die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen ist (BGH NJW 08, 2172). Dies ist hier nicht die Auslegung, dass dem Mieter zwar die Eigenleistung verboten ist, er aber die Renovierungsarbeiten zumindest kostensparend durch Freunde und Bekannte erbringen kann. Vielmehr kann sie so verstanden werden, dass die Durchführung nur durch eine Fachfirma erfolgen darf. Im Übrigen würde schon das Verbot der Eigenleistung zur Unwirksamkeit führen.  

Noch das OLG Stuttgart (NJW-RR 93, 528) hatte bei der Fachhandwerkerklausel nur Teilunwirksamkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung angenommen. Das heißt : Nur der Teil der Klausel entfällt, der zur Ausführung durch Fachhandwerker verpflichtet. Die restliche Regelung bleibt bestehen, falls sie nicht aus anderen Gründen unwirksam ist. Hinsichtlich der Kombination einer Schönheitsreparaturklausel mit einer Kleinreparaturklausel hatte das BayObLG noch im Jahre 1997 entschieden (WuM 97, 362), dass Teilbarkeit der Gesamtregelung gegeben sei und einen Fall der geltungserhaltenden Reduktion angenommen.