26.03.2009 | Zahlungsverzug

Regelung zum Rückstand gilt unabhängig von der vereinbarten Zahlungsweise

Die Regelung des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, nach der der Vermieter das Mietverhältnis nur dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug geraten ist, gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten - hier: jährlich - zu entrichten ist (BGH 17.9.08, XII ZR 61/07, Abruf-Nr. 083425).

Praxishinweis

In MK 08, 206, haben wir dargestellt, wie der gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB kündigungsrelevante Zahlungsrückstand zu berechnen ist. Nun hat der BGH entschieden, dass diese Grundsätze unabhängig von der vereinbarten Zahlungsweise anzuwenden sind. Das heißt: Ist die Miete z.B. als Jahresentgelt in Form eines Einmalbetrags zu zahlen, liegen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB erst vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Jahre mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist.  

Enthält der Mietvertrag (hier: über ein ehemaliges Erholungsgrundstück in den neuen Bundesländern) keine Fälligkeitsregelung, gilt Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB. Danach ist auf ein am 1.9.01 bestehendes Mietverhältnis oder Pachtverhältnis hinsichtlich der Fälligkeit weiterhin § 551 a.F. BGB anzuwenden.  

Beachte: Eine gemäß dem Mietvertrag geleistete Mietvorauszahlung in einem Einmalbetrag, die nicht auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte (etwa Monate oder Jahre) bemessen ist, ist dem Grundpfandgläubiger gegenüber gemäß § 1124 BGB wirksam, wenn sie vor der Beschlagnahme erfolgt. Mit der Zahlung des Einmalbetrags erlischt der Anspruch auf Zahlung der Miete insgesamt. Unerheblich ist, ob die Einmalzahlung vor oder nach der Bestellung des Grundpfandrechts vereinbart und gezahlt wird (BGH ZMR 07, 677).