27.11.2008 | Zahlungsverzug

Wie ist der kündigungsrelevante
Zahlungsrückstand zu berechnen?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.  

2. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.  

3. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB)
(BGH 23.7.08, XII ZR 134/06, Abruf-Nr. 082974).  

Praxishinweis

Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a und b BGB liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund insbesondere vor, wenn der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.  

• Der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB setzt danach kumulativ zweierlei voraus:

• Der Mieter muss zum einen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug sein. Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, ist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB der rückständige Teil der Miete als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Das heißt: Ein Mietrückstand ist nur tatbestandsmäßig, wenn er mindestens eine Monatsmiete + 0,01 EUR beträgt.

Der BGH bestätigt, dass Miete im Sinne von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB die Grundmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlung ist. Das heißt: Die Nebenkostenvorauszahlung ist in die Rückstandsberechnung einzubeziehen.

Wenn ein entsprechender Mietrückstand schon für die Wohnraummiete ausreicht, kann für gewerbliche Mietverhältnisse nichts anderes gelten.