20.01.2011 | Zurückbehaltungsrecht

Sperrung von Versorgungsleitungen

von RA Markus Wolf, Düsseldorf

Bis ein Räumungsanspruch wegen ausbleibender Mietzahlungen durchgesetzt ist, kann viel Zeit vergehen. Für Vermieter können derartige Mietausfälle existenzbedrohend sein, da zumal die laufenden Betriebskosten weiter anfallen. In diesen Fällen wird der Anwalt oft mit der Frage konfrontiert, ob es keinen schnelleren Weg gibt, um den Mieter loszuwerden oder ihn zur Zahlung zu bewegen. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob und inwieweit der Vermieter berechtigt ist, die Versorgungsleitungen zur betreffenden Mieteinheit zu sperren.  

1. Definition und rechtliche Einordnung

Eine Versorgungssperre ist sowohl in der Form des „Ausfrierens“ (Sperrung der Wärmeversorgung) als auch in der Form des „Austrocknens“ (Sperrung der Wasserversorgung) denkbar. Rechtlich ist beides als Ausübung des Zurückbehaltungsrechts einzuordnen. Nach § 273 Abs. 1 BGB kann der Schuldner die von ihm geschuldete Leistung bis zur Erbringung der Gegenleistung verweigern, wenn er aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine eigene Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat und sich aus dem Schuldverhältnis nichts anderes ergibt. Grundsätzlich können sich auch Vermieter auf die Einrede des Zurückbehaltungsrechts berufen. Ob und unter welchen Voraussetzungen dies auch für eine Versorgungssperre gilt, wird im Folgenden anhand der einschlägigen Rechtsprechung dargelegt.  

2. Gewerberaummietrecht

Im Bereich des Gewerberaummietrechts hat die Entscheidung des BGH vom 6.5.09 (MK 09, 127, Abruf-Nr. 091890) zumindest teilweise für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit gesorgt. Bis dahin war in Rechtsprechung und Literatur lebhaft umstritten, ob eine Versorgungssperre im Mietrecht - sei es ein Wohnraum-, sei es ein Gewerberaummietverhältnis - eine Besitzstörung darstellt und sich der Mieter deshalb dagegen erfolgreich mit einer Unterlassungsklage wehren kann. Die überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum wertete eine Versorgungssperre als verbotene Eigenmacht, während andere die Annahme verbotener Eigenmacht mit der Begründung ablehnten, dass die Unterbrechung der Versorgung lediglich den aus dem Vertrag abzuleitenden Mietgebrauch, nicht aber den Besitz an der Mietsache berühre (siehe BGH, a.a.O.). Der BGH hat die Streitfrage im letzteren Sinne entschieden, da eine verbotene Eigenmacht voraussetzt, dass in die tatsächliche Sachherrschaft eingegriffen wird. Gerade dies ist aber nach Auffassung des BGH bei einer Versorgungssperre nicht der Fall, da sie gerade nicht den Zugang zu den Räumen als solche verhindert oder erschwert.  

Ungeachtet dessen differenziert der BGH hinsichtlich der Zulässigkeit einer Versorgungssperre zwischen einem schon beendeten und einem laufenden Mietverhältnis.  

2.1 Versorgungssperre bei beendetem Mietverhältnis