28.06.2010 | Zwangsversteigerung

Tritt der Ersteher in den Mietvertrag ein, auch wenn der Schuldner nicht der Vermieter ist?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zu der Frage des Eintritts des Erstehers einer vermieteten Wohnung als Vermieter in das Mietverhältnis durch konkludente Vertragsübernahme mit Zustimmung der Beteiligten nach einer Zwangsversteigerung (BGH 20.1.10, VIII ZR 84/09, Abruf-Nr. 101628).

Sachverhalt

Der Beklagte hat von einer GmbH eine Wohnung angemietet. Eigentümer des Grundstücks war seinerzeit deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer. Die Miete zahlte der Beklagte vereinbarungsgemäß auf ein Konto der GmbH. Die Klägerin ersteigerte das Grundstück am 19.5.04. Nachdem sie dem Beklagten durch ihre Verwalterin mitgeteilt hatte, sie sei als Eigentümerin in den Mietvertrag eingetreten, zahlte der Beklagte die Miete an sie. Mit Schreiben vom 19.12.06 forderte der Beklagte die Klägerin wegen Lärmbelästigungen aus der Nachbarwohnung zur Nachbesserung auf und minderte die Miete. Der BGH hat die Revision des Beklagten gegen das der Mietzahlungsklage stattgebende LG-Urteil zurückgewiesen.  

Entscheidungsgründe

Die analoge Anwendung von § 566 BGB setzt bei Erwerb eines vermieteten Grundstücks durch Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung gemäß § 57 ZVG voraus, dass das Grundstück im Eigentum des Vermieters steht, denn § 566 BGB erfordert nach seinem Wortlaut die Identität von Vermieter und veräußerndem Eigentümer (BGH MK 04, 19 Abruf-Nr. 040164). Das heißt: Im Falle des ZVG-Erwerbs muss der Zwangsvollstreckungsschuldner (Grundstückseigentümer) im Zeitpunkt des Zuschlags auch Vermieter sein. Hieran fehlt es, weil nicht der Grundstückseigentümer, sondern die GmbH den Mietvertrag mit dem Beklagten abgeschlossen hatte.  

Jedenfalls ist das Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und der Klägerin auf Grund rechtsgeschäftlicher Vereinbarung aller Beteiligten - einschließlich der GmbH und des Zwangsvollstreckungsschuldners - fortgesetzt worden. Die Auswechslung eines Vertragspartners kann sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimmt (BGHZ 95, 88; 96, 302). Letzteres ist hier der Fall. Der Beklagte hat nach Mitteilung der Klägerin, sie sei als Eigentümerin in den Mietvertrag eingetreten, die Miete fortan an diese gezahlt. Er hat dem Vermieterwechsel spätestens dadurch konkludent zugestimmt, dass er von der Klägerin als neuer Vermieterin Erfüllung des Vertrags verlangte (vgl. BGHZ 154, 171), indem er sie - und nicht etwa die GmbH - zur Abhilfe der Lärmbelästigung aufforderte. Die Klägerin sah sich als neue Vermieterin des Beklagten und führte auf dessen Mängelanzeige hin Arbeiten in der Nachbarwohnung durch. Die GmbH wiederum hat nach der Zwangsversteigerung zu keinem Zeitpunkt ausstehende Mietzahlungen reklamiert und auch sonst keine Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend gemacht. Sie hat durch dieses Verhalten konkludent der Vertragsübernahme durch die Klägerin zugestimmt.