28.07.2009 | Zwangsverwaltung

Hausgeldzahlung: Anwendung des alten ZVG und rechtliche Trennung einzelner Verfahren

von Dipl. Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

1. Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung findet auch auf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30.6.07 anhängig waren, weiterhin in seiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung.  

2. Dass mehrere Zwangsverwaltungsverfahren, die dieselbe Eigentumswohnungsanlage betreffen, gemeinsam betrieben werden, führt nicht dazu, dass der Erlös aus der Verwaltung einzelner Einheiten von dem Zwangsverwalter dazu verwendet werden könnte, das auf andere Einheiten entfallende Hausgeld zu bezahlen.  

(BGH 20.11.08, V ZB 81/08, Abruf-Nr. 090235)

Sachverhalt

Das Grundstück des Schuldners ist in 24 Wohnungs- bzw. Teileigen-tumseinheiten (Garagen) geteilt. 17 Einheiten gehören dem Schuldner. Mit Beschluss vom 7.2.07 ordnete das AG auf Antrag der Eigentümergemeinschaft (Beteiligte zu 2) die Zwangsverwaltung der 17 Einheiten des Schuldners an und bestellte den Beteiligten zu 4 zum Zwangsverwalter. Mit Beschluss vom 9.5.07 wurde der Beitritt der Beteiligten zu 1 zum Verfahren zugelassen. Der Zwangsverwalter zahlt das auf die seiner Verwaltung unterliegenden Wohnungseigentumseinheiten entfallende Hausgeld nur insoweit, als die Wohnungen vermietet sind. Auf das die Teileigentumseinheiten betreffende Hausgeld zahlt er nichts. Hierdurch sind bis zum 1.8.08 Rückstände von 6.255 EUR aufgelaufen. Auf Antrag der Eigentümergemeinschaft hat das AG den Zwangsverwalter angewiesen, die seit der Beschlagnahme fällig gewordenen und künftig fällig werdenden monatlichen Hausgelder als Ausgaben der Verwaltung an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen. Das LG hat die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Die zugelassene Rechtsbeschwerde führte zur teilweisen Aufhebung.  

Entscheidungsgründe

Grundsätzlich darf das Vollstreckungsgericht nach § 153 Abs. 1 ZVG dem Zwangsverwalter Anweisungen erteilen. Hier bestehen unterschiedliche Auffassungen dazu, ob der Zwangsverwalter das Hausgeld unabhängig davon zahlen muss, ob es aus der Vermietung der jeweiligen Wohnungen und Garagen erwirtschaftet wird.  

Das Zwangsverwaltungsverfahren ist vor dem Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1.7.07 anhängig gemacht geworden. Gemäß § 62 Abs. 1 WEG sind für die an diesem Tage anhängigen „Zwangsversteigerungssachen“ die Vorschriften des WEG und des ZVG in ihrer bis zum 30.6.07 geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Dass in § 62 Abs. 1 WEG das Zwangsverwaltungsverfahren nicht genannt ist, bedeutet nicht, dass das ZVG in seiner früheren Fassung nur auf Zwangsversteigerungsverfahren und nicht auf Zwangsverwaltungsverfahren anzuwenden ist. Der Terminus „Zwangsversteigerungssachen“ in § 62 Abs. 1 WEG bedeutet allgemein Verfahren nach dem ZVG. Dass für Zwangsverwaltungsverfahren etwas anderes gelten sollte, ergibt keinen Sinn. Es gilt daher die alte Rechtslage. Für den Zeitraum bis zum 30.6.07 war unumstritten, dass bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum das laufende Hausgeld eine Ausgabe der Verwaltung bildet und damit unabhängig von der Erzielung von Einkünften aus der Verwaltung zu bezahlen ist (BayObLGZ 91, 93; 99, 99, 101; OLG Hamburg OLGZ 93, 431).