04.10.2011 · Fachbeitrag · Betriebskosten

Kosten des Center-Managers können nicht durch Formularmietvertrag umgelegt werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist hinsichtlich dieser intransparent und daher unwirksam (BGH 3.8.11, XII ZR 205/09, Abruf-Nr. 113031).

Sachverhalt

Der gewerbliche Formularmietvertrag lautet: „Sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für (auszugsweise: h) Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung ... r) Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume ...“). Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass die Kostenpositionen I„Centermanagement“ (21.581 EUR) und „Verwaltungskosten“ (2.475,45 EUR) wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nicht wirksam umgelegt seien und deshalb kein Nachzahlungsanspruch verbleibe. Die Revision der Vermieterin ist erfolglos.

Entscheidungsgründe

Hinsichtlich des Begriffs „Centermanagement“ oder - wie hier - „Center-Manager“ fehlt es an ausreichender Transparenz. Es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen werden sollen oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen. Grund: Gerade weil die Klägerin daneben unter Buchstabe h) auch „Kosten für Verwaltung“ und unter Buchstabe r) fernerhin „Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume“ verlangt, ist nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter dem Begriff „Center-Manager“ anfallen. Der Begriff „Kosten für Center-Manager“ erlaubt keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten.