20.03.2018 · Fachbeitrag · Mietausfallschaden

§ 545 BGB schließt Mietausfallschaden nach außerordentlicher Vermieterkündigung nicht aus

von RiOLG a. D. Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 S. 1 BGB auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Streitigkeiten über die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gehören zum Standardrepertoire in der mietrechtlichen Praxis. Der BGH zeigt, worauf es für die Auslegung ankommt. |

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand ein bis 30.6.15 befristeter Mietvertrag über Räume (840 qm Lagerraum/100 qm Büroräume).

• Schreiben der Klägerin (Vermieterin) an den beklagten Mieter

Am 28.1.13 kündigte die Klägerin wegen Zahlungsverzugs des Beklagten außerordentlich wie folgt: „Die angemahnte Miete mit Betriebskosten und Umsatzsteuer für 1/13, sowie eine Miete lt. Vollstreckungsauftrag sind immer noch nicht eingegangen! Wir sprechen nun das Vermieterpfandrecht, mit allem in Gebrauch befindlichen Gegenständen aus und die fristlose Kündigung! Sie sollten uns die Räume in vertraglichen Zustand bis zum 30.1.13 heraus geben!“

Unter dem 30.1.13 schrieb die Klägerin dem Beklagten: „In Verbindung mit dem Schreiben Ihres Rechtsanwalts sollten Sie uns einen solventen Nachmieter vorstellen! Uns sollten Sie ein Vermietungsschild gestatten! Wie schon Ihrem Anwalt per Fax mitgeteilt haften Sie vertragsgemäß zur Zeit bis zum 30.6.15!“

Die Klägerin wiederholte die Kündigung am 4.2.13 und fügte hinzu: „Wir halten fest, dass Sie uns weder die Mieträume übergeben haben, noch Zusagen durch ihren Anwalt einhalten! Darüber hinaus haften Sie bis zur Neuvermietung mit, bis zum 30.6.15!“