19.10.2012 · Fachbeitrag · Mietminderung

Aufgepasst bei Flächenabweichung: Kellerräume sind nicht gleichwertig mit Geschäftsräumen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (BGH 18.7.12, XII ZR 97/09, Abruf-Nr. 122806).

Sachverhalt

Laut Mietvertrag hat der Kläger von der Beklagten einen Laden (ca. 87 m²)und einen darunter liegenden Keller/Lager (2 Räume, ca. 110 m²) gemietet. Die vermietete Fläche gilt als mit ca. 197 m²  vereinbart. Tatsächlich beträgt die Ladenfläche 85,68 m², die des Kellers nur 53,93 m². Der Mietvertrag enthält ferner die Klausel „Nebenabreden, Stundungen, Änderungen und Ergänzungen des Vertrages und anderes sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Die Beteiligten erklären, dass vor oder während des Abschlusses dieses Vertrags keine weiteren Vereinbarungen getroffen worden sind. Der Kläger beruft sich auf eine Minderung wegen zu geringer Fläche der Kellerräume und begehrt anteilige Rückzahlung der Miete. Die Beklagte behauptet eine in den Vorgesprächen vereinbarte leihweise Überlassung der Kellerräume und verlangt widerklagend rückständige Nebenkosten. Das LG weist die Klage überwiegend ab und gibt der Widerklage statt. Das KG verurteilt die Beklagte zur Zahlung (28.035,69 EUR) und weist die weitergehenden Rechtsmittel zurück. Bei der Ermittlung der Minderung differenziert das KG nicht zwischen Ladenlokal und Kellerräumen und berechnet die Minderung aufgrund der prozentualen Flächenabweichung von insgesamt rund 29 Prozent. Die Revision der Beklagten hat Erfolg.

Entscheidungsgründe

Bei der Miete von Wohnräumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache dar (zuletzt BGH MK 11, 38, Abruf-Nr. 103789). Gleiches gilt für die Miete von Geschäftsräumen (BGH MK 05, 155 Abruf-Nr. 050369). An dieser Auffassung hält der XII. Senat fest.