· Fachbeitrag · Rückgabe der Mietsache
Klausel über Rückgabe der Mieträume in „bezugsfertigem Zustand“ ist wirksam
von RA Dr. Rainer Burbulla, Langguth & Burbulla RAe PartG mbB, Düsseldorf
| Die Rückgabe von Mieträumen führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter (eingehend Burbulla, ZMR 16, 837). In der Regel entsteht Streit über den Zustand der Mieträume, in dem der Mieter diese zurückzugeben hat. Nicht selten steht dann auch die (Un-)Wirksamkeit der vertraglichen Regelungen im Mietvertrag im Raum. So auch in der Entscheidung des OLG Koblenz vom 22.6.17, 1 U 1155/16 . |
Sachverhalt
Dort stritten die Mietvertragsparteien über Schadenersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Mieträume. Zur Rückgabe war im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Mieträume „in bezugsfertigem Zustand“ zurückzugeben hat. Nach Beendigung des Mietverhältnisses entfernte der Mieter eine Heiztherme, Heizkörper und Lampen. Die Wasserleitungen wurden vom Mieter nicht bodengleich und die Lampenausschnitte überhaupt nicht verschlossen, zudem hinterließ der Mieter Dübellöcher.
Hierfür verlangt der Vermieter nach sachverständiger Schadensfestsetzung Schadenersatz. Diesen berechnete er auf der Nettobasis. Das LG Koblenz hat der Klage des Vermieters in I. Instanz teilweise stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Mieters vor dem OLG Koblenz.
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Die in einem gewerblichen Mietvertrag enthaltene Klausel, dass der Mieter die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben hat, ist wirksam und führt dazu, dass der Mieter die Räume in einem Erhaltungszustand zurückgeben muss, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (Abruf-Nr. 198218). |
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Mieters bleibt erfolglos. Nach Auffassung des Senats ist die im Mietvertrag vereinbarte Klausel zur Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand wirksam. Zur Begründung führt der Senat aus, dass die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in bezugsfertigem Zustand deutlich unter den Anforderungen liege, die den Mieter im Fall der Übernahme von Schönheitsreparaturen treffen würden. Denn zu einer umfassenden Renovierung verpflichte die Klausel den Mieter nicht (BGH NJW 14, 1444).
Unbeachtlich sei es, dass der Mieter durch die Anfangsrenovierung der Räume bereits mit der Beseitigung der Gebrauchsspuren des Vormieters belastet werde. Denn hierfür habe der Mieter einen angemessenen Ausgleich durch den Erlass von zwei Monatsmieten und eine lange Vertragsbindung des Vermieters erhalten. Schulde der Mieter indes die Rückgabe in „bezugsfertigem Zustand“, so hat er sie in einem solchen Zustand zurückzugeben, in dem ein neuer Mietinteressent sie ohne Beeinträchtigungen nutzen könne und nicht auf eine bestimmte Nutzungsform festgelegt werde.
Von daher müsse der Mieter auch Veränderungen an den Mieträumen entfernen, die ausschließlich der individuellen Nutzung durch ihn geschuldet waren und einer anderweitigen Nutzung hinderlich seien. Hierzu gehöre es, die in den Mieträumen befindlichen bodengleichen Wasserleitungsrohre ebenso wie die mieterseitig herbeigeführten Lampenausschnitte zu verschließen und die erforderlichen Beispachtelarbeiten, den Verschluss von Dübellöchern und die Demontage und Entfernung der installierten Werbung durchzuführen.
Beachten Sie | Das OLG Koblenz folgt der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH (NJW 14, 1444). Diese Rechtsprechung ist nicht unumstritten (zur Kritik vgl. Kappus, NJW 14, 1446). So wird eingewandt, dass die Formulierung „bezugsfertig“ den Mieter in eine belastende Grauzone versetze und vor diesem Hintergrund die Einhaltung des Transparenzgebots (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) bedenklich ist. Dieser Kritik hat sich das OLG Koblenz nicht angeschlossen. Vielmehr setzt es die „Bezugsfertigkeit“ nicht mit einer vollständigen Renovierung gleich.
PRAXISHINWEIS | Wenngleich sich das OLG Koblenz auf die Rechtsprechung des BGH stützen kann, sollte von Klauseln wie „Rückgabe in bezugsfertigem Zustand“ Abstand genommen werden (ebenso: Leo/Ghassemi-Tabar, AGB im Gewerberaummietrecht, 2. Aufl., II. Teil, Rn. 352). |
