18.10.2013 · Fachbeitrag · Schriftform

An die Bestimmbarkeit des Mietbeginns dürfen keine überhöhten Anforderungen gestellt werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen (BGH 24.7.13, XII ZR 104/12, Abruf-Nr. 133038).

Sachverhalt

Der am 1.12.06 auf die Dauer von zunächst zehn Jahren abgeschlossene gewerbliche Mietvertrag lautet in § 4 Nr. 1: „Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache gemäß § 3. Verzögert sich die Übergabe/Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters oder durch nicht rechtzeitige Vorlage der für den Mieterausbau erforderlichen Pläne und Unterlagen oder durch nicht rechtzeitige Leistung der Sicherheit, beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterlagen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät der Mieter mit der Übernahme des Mietobjekts in Verzug, beginnt das Mietverhältnis mit Eintritt des Annahmeverzugs.“ Die Übergabe der Mieträume an den Beklagten erfolgte am 16.10.07. Am 10.2.10 erklärte der Beklagte die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, weil die Klägerin entgegen ihrer vertraglichen Zusicherung keinen direkten Zugang von dem angrenzenden Parkplatz eines großen Einkaufmarktes zu seinen Geschäftsräumen geschaffen habe. Vier Tage später räumte er die Mieträume und gab die Schlüssel an die Klägerin zurück.

Entscheidungsgründe

Enthält der Mietvertrag - wie hier - eine Befristung, ist eine ordentliche Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB während der vereinbarten Laufzeit ausgeschlossen (§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wenn die vertragliche Regelung der Schriftform des § 578 Abs. 2 und 1, § 550 BGB genügt. Letzteres hat das OLG Hamm verneint. Grund: Der Mietvertrag sei wegen fehlender Bestimmbarkeit des Mietbeginns gemäß § 550 S. 1, § 578, § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar gewesen. Zwar sei die behauptete Zusicherung nicht bewiesen, die fristlose Kündigung sei aber in eine ordentliche umzudeuten, die das Mietverhältnis zum 30.9.10 beendet habe. Der BGH sieht darin überhöhte Anforderungen an den Begriff der Bestimmbarkeit und gibt der Klage auch hinsichtlich der Nettomieten für 10 bis 12/10 statt. Das sind die Gründe des BGH: