15.12.2015 · Fachbeitrag · Verlängerungsoption

Vorbehaltlose Ausübung schließt Gewährleistungsrechte des Mieters nicht aus

| Die Entscheidung behandelt drei Problemkreise: (1)  Sie klärt den Begriff der Verlängerungsoption. (2) Sie entscheidet, dass der Mieter sein Minderungsrecht nicht verliert, wenn er die Option in Kenntnis von Mängeln vorbehaltlos ausgeübt hat. (3) Sie behandelt die Frage, ob die schriftliche Mängelrüge auch ohne die vertraglich vorgesehene Form „Einschreiben-Rückschein“ wirksam ist. |

Sachverhalt

Der am 30.4.01 auf 10 Jahre geschlossene gewerbliche Mietvertrag sieht das Recht der Mieterin vor, die Mietzeit zweimal um je 5 Jahre zu verlängern (Option). Diese Optionen treten jeweils stillschweigend in Kraft, wenn die Mieterin spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit keine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt. Eine solche Erklärung gab die Beklagte nicht ab. Weiter ist geregelt, dass die Mieterin aus Mängeln der Beschaffenheit der vermieteten Räume oder an den Inventargegenständen keine Rechte herleiten kann, „es sei denn, der Vermieter hätte die Beseitigung dieser Mängel nicht innerhalb angemessener Frist vorgenommen, nachdem die Mieterin ihn unter Setzung einer angemessenen Frist mit Einschreiben-Rückschein abgemahnt hat.“

Am 25.8.10 forderte die Mieterin die Klägerin schriftlich auf, zahlreiche Mängel zu beseitigen. Sie wiederholte diese Aufforderung unter Fristsetzung. Seit 2/12 mindert sie die Miete um 50 Prozent. Die Mietzahlungsklage hat in den Instanzen Erfolg. Grund: Wegen vorbehaltloser Ausübung der Option könne sich die Beklagte auf vor der Optionsausübung aufgetretene Mängel nicht mehr berufen. Der BGH verweist den Rechtsstreit an das OLG zurück.