04.01.2021 · Fachbeitrag · Flächenabweichung

Minderung nur, wenn Flächenangaben zur vertraglichen Festlegung der Sollbeschaffenheit dienen

von RiOLG a. D. Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Enthält der gewerbliche Mietvertrag Angaben über die Fläche der gemieteten Räume und stellt sich im Nachhinein heraus, dass diese zum Nachteil des Mieters unterschritten wird, stellt sich die Frage, ob der Mieter aus der Minderfläche Gewährleistungsrechte ableiten kann. Das OLG Dresden zeigt, dass dies nicht automatisch der Fall ist. Vielmehr kommt es gewährleistungsrechtlich maßgeblich auf die Bedeutung der Flächenangabe an. |

Sachverhalt

In 10/17 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über ein Ladengeschäft im Unter-, Erd- und Obergeschoss eines dem Kläger gehörenden Gebäudes. Der Vertrag wies eine einheitliche Kaltmiete aus und enthielt keine Quadratmeterangabe zur Größe des Geschäfts. Auf Wunsch von Krankenkassen und Finanzamt wurde dieser Mietvertrag durch einen Mietvertrag vom 17.11.17 über die Räume im Unter- und Erdgeschoss und einen vom 20.11.17 über die Räume im Obergeschoss ersetzt. Die bisherige Kaltmiete wurde hälftig auf beide Verträge verteilt. Der Vertrag vom 17.11.17 wies die Nutzfläche für Unter- und Erdgeschoss mit ca. 320 qm aus. Im Vertrag vom 20.11.17 wurde die Nutzfläche mit ca. 160 qm angegeben. Tatsächlich betrug die Fläche für die Räume im Unter- und Erdgeschoss 191,52 qm und für die Räume im Obergeschoss 111,83 qm.

Nachdem die Flächendifferenzen aufgefallen waren, übersandte der Kläger der Beklagten von ihm bereits unterschriebene und jeweils auf den 20.11.17 datierte Vertragsentwürfe. Sie sollten die Verträge vom 17. bzw. 20.11.17 ersetzen und unterschieden sich von diesen nur durch die nun korrekt angegebene Fläche. Die Beklagte lehnte die Vertragskorrektur ab und verlangte wegen der Flächenabweichung eine Mietsenkung. Das Mietverhältnis ist durch beiderseitige Kündigung beendet. Das LG hat die Beklagte verurteilt, das Ladengeschäft zu räumen und an den Kläger rückständige Miete und Nutzungsentschädigung zu zahlen. Die Berufung der Beklagten bleibt im Wesentlichen erfolglos.